สถานการณ์โรคระบาดโคโรนาไวรัสทำให้ผู้คนจำนวนมากตัดสินใจกลับภูมิลำเนา คนที่เช่าห้องหรืออาคารเพื่ออยู่อาศัยหรือเพื่อทำงานอาจขอเจรจากับผู้ให้เช่าเพื่อยุติสัญญาเช่าก่อนครบกำหนดเวลาเช่า แม้ว่าผู้ให้เช่าอาจตกลงยินยอมด้วย แต่ในหลายกรณีผู้ให้เช่าขอใช้สิทธิริบ “เงินประกันความเสียหาย” และ “ค่าเช่าล่วงหน้า” ที่ผู้เช่าชำระไว้ตั้งแต่เวลาทำสัญญา โดยอ้างข้อสัญญาเช่าที่อนุญาตให้ผู้ให้เช่าดำเนินการเช่นนั้นได้เพื่อชดเชยการที่ผู้เช่าขอเลิกสัญญาก่อนกำหนด การใช้สิทธิเช่นว่านี้ก่อให้เกิดความเดือดร้อนเสียหายแก่ผู้เช่าเกินสมควร เกิดปัญหาในทางกฎหมายว่าผู้ให้เช่ามีสิทธิริบเงินประกันความเสียหายและค่าเช่าล่วงหน้าได้หรือไม่ เพียงใด

1. เงินประกันความเสียหาย

สัญญาเช่าอาจกำหนดให้ผู้เช่าชำระเงินให้ผู้เช่าจำนวนหนึ่งเพื่อเป็นประกันความเสียหายที่อาจเกิดขึ้นกับทรัพย์ที่เช่าในช่วงเวลาของการเช่า โดยปกติแล้วเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดแล้ว ไม่ปรากฏมีความเสียหายเกิดขึ้นกับทรัพย์ที่เช่า ผู้ให้เช่าจะคืนเงินประกันความเสียหายให้ผู้เช่าเต็มจำนวน แต่หากมีความเสียหายเกิดขึ้น ผู้ให้เช่าอาจริบเงินดังกล่าวเพื่อชดใช้ความเสียหายตามส่วน เกิดปัญหาว่าหากสัญญาเช่ายุติลงก่อนกำหนดเพราะผู้เช่าขอเลิกสัญญาและผู้ให้เช่าตกลงยินยอมด้วย ผู้ให้เช่าจะริบเงินประกันความเสียหายดังกล่าวเพื่อชดใช้ความเสียหายอันเกิดจากการเลิกสัญญาก่อนกำหนดได้หรือไม่ หากพิจารณาถึงลักษณะและวัตถุประสงค์ของเงินประกันความเสียหาย จะเห็นได้ว่าเป็นการให้เพื่อชดใช้ความเสียหายที่เกิดกับทรัพย์ที่เช่าเพราะเหตุของการปฏิบัติหน้าที่ไม่ถูกต้องตามสัญญาของผู้เช่า ด้วยเหตุนี้หากผู้เช่าใช้ทรัพย์ที่เช่าตามปกติ และไม่ได้ก่อให้เกิดความเสียหายแก่ทรัพย์ที่เช่านอกเหนือไปจากการเสื่อมสภาพไปตามปกติของการใช้ทรัพย์ ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิริบเงินประกันความเสียหาย ความเห็นนี้สอดคล้องกับประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ.​ 2562 ข้อ 4 (4) กำหนดว่า “เมื่อสัญญาเช่าอาคารสิ้นสุด ผู้ประกอบธุรกิจต้องคืนเงินประกันที่ได้รับจากผู้เช่าทันที เว้นแต่ผู้ประกอบธุรกิจประสงค์จะตรวจสอบความเสียหายที่ผู้เช่าต้องรับผิดชอบ หากผู้เช่ามิได้ทำความเสียหาย ให้ผู้ประกอบธุรกิจคืนเงินประกันภายในเจ็ดวันนับแต่วันที่สัญญาเช่าอาคารสิ้นสุด และได้กลับเข้าครอบครองอาคาร โดยต้องรับภาระค่าใช้จ่ายในการนำส่งคืนเงินประกันตามวิธีการที่ผู้เช่าแจ้งให้ทราบ” จากประกาศข้อดังกล่าว การริบเงินประกันความเสียหายจะทำได้ก็ต่อเมื่อผู้เช่าก่อให้ความเสียหายแก่ทรัพย์ที่เช่า “ที่ผู้เช่าต้องรับผิดชอบ” ถ้าไม่มีความเสียหาย หรือ มีความเสียหายแก่ทรัพย์ที่เช่า แต่ไม่ได้เกิดจากความผิดของผู้เช่า ผู้ให้เช่าจะริบเงินประกันความเสียหายไม่ได้ (ดูประกาศข้อ 5 (10) (11) และ (12)) หากข้อตกลงในสัญญาเช่าขัดหรือแย้งกับประกาศข้อนี้ ข้อตกลงนั้นจะตกเป็นโมฆะ และต้องบังคับใช้ประกาศนี้แทน

แม้นว่าประกาศนี้จะมุ่งบังคับใช้กับธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย (ตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไป) แต่ผู้เขียนเห็นว่าการให้เช่าเพื่ออยู่อาศัยที่น้อยกว่า 5 หน่วย หรือเพื่อวัตถุประสงค์อื่น เช่น เช่าเพื่อประกอบธุรกิจหรือทำการงาน ก็ควรมีผลทางกฎหมายในทำนองเดียวกัน ซึ่งสอดคล้องกับหลักการตีความสัญญาในทางสุจริต กล่าวคือ เงินประกันความเสียหายเป็นการประกันความเสียหายที่เกิดกับทรัพย์ที่เช่าเพราะความผิดของผู้เช่า แม้จะมีข้อสัญญากำหนดให้ผู้ให้เช่าริบเงินประกันความเสียหายได้ไม่ว่าต้นเหตุความเสียหายจะเกิดเพราะเหตุใดก็ตาม ข้อสัญญาข้อนี้ควรได้รับการตีความว่า คู่สัญญาตกลงกันให้ผู้ให้เช่าริบเงินประกันความเสียหายเฉพาะในกรณีความเสียหายเกิดจากความรับผิดชอบของผู้เช่าเท่านั้น เทียบเคียงกับคำพิพากษาฎีกาที่ 4614/2552 ศาลฎีกาตีความสัญญาโดยคำนึงถึงเจตนาที่แท้จริงของคู่สัญญาซึ่งขัดแย้งกับความหมายตามตัวอักษรของข้อสัญญาอย่างชัดแจ้ง ผู้เขียนเห็นว่าเป็นคำวินิจฉัยที่ถูกต้องและเป็นธรรมสอดคล้องกับหลักความรับผิดของลูกหนี้ ที่ลูกหนี้ควรจะรับผิดเฉพาะกรณีที่ลูกหนี้ไม่ชำระหนี้เพราะพฤติการณ์ที่ลูกหนี้ต้องรับผิดชอบ (fault-based liability)

ผู้เขียนมีความเห็นแตกต่างจากคำพิพากาษาของศาลฎีกาข้างต้นเฉพาะในเรื่องวิธีการค้นหาเจตนาที่แท้จริงของคู่สัญญา ศาลฎีกาค้นหาเจตนาที่แท้จริงของคู่สัญญาจากพยานหลักฐานในขั้นตอนของการเจรจา แต่ผู้เขียนเห็นว่า การค้นหาเจตนาที่แท้จริงของคู่สัญญาในเรื่องที่เกี่ยวกับเงื่อนไขความรับผิดของลูกหนี้นั้น ควรอ้างอิงหลักสุจริตเป็นสำคัญ แม้นว่าผู้ให้เช่าอาจจะอ้างหลักเสรีภาพในการทำสัญญาว่าเป็นความสมัครใจของผู้เช่าที่เข้าตกลงทำสัญญายินยอมให้ผู้ให้เช่าริบเงินประกันความเสียหายไม่ว่าต้นเหตุความเสียหายจะเกิดเพราะเหตุใดก็ตาม ซึ่งเข้าลักษณะความรับผิดโดยเด็ดขาด (strict liability) แต่การใช้เสรีภาพในการทำสัญญานี้ต้องไม่ขัดแย้งกับหลักสุจริตซึ่งเป็นเครื่องกำกับการใช้สิทธิและการปฏิบัติหน้าที่ของคู่สัญญา และป้องกันไม่ให้คู่สัญญาใช้เสรีภาพในการตกลงกันเพื่อให้คู่สัญญาฝ่ายหนึ่งเอารัดเอาเปรียบอีกฝ่ายหนึ่งเกินสมควร การตกลงกันให้ผู้เช่าต้องรับผิดในความเสียหายที่ผู้เช่าไม่ได้เป็นผู้ก่อให้เกิดขึ้น จึงเป็นการสร้างภาระในมูลหนี้ให้กับผู้เช่าเกินสมควรอันเป็นการขัดต่อหลักสุจริต ศาลจึงต้องใช้หลักการตีความสัญญาเพื่อไม่ให้ข้อสัญญาที่ขัดต่อหลักสุจริตนี้มีผลใช้บังคับได้ อันที่จริงแล้ว ศาลจะวินิจฉัยให้ข้อสัญญาลักษณะนี้สิ้นผลไปโดยเด็ดขาด ด้วยการประกาศให้ตกเป็นโมฆะเพราะขัดต่อความสงบเรียบร้อยและศีลธรรมอันดีของประชาชนตามมาตรา 150 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ปพพ.) ก็ย่อมได้

อาจจะมีผู้มองว่าเงินประกันความเสียหายเป็นเบี้ยปรับ ซึ่งคู่สัญญาจะตกลงกันให้สูงเพียงใดก็ได้ตามหลักเสรีภาพในการทำสัญญา โดยที่ลูกหนี้ต้องไปขอศาลปรับลดเอาเองตามมาตรา 383 ปพพ. อย่างไรก็ตามควรเข้าใจว่า เงื่อนไขที่เจ้าหนี้จะเกิดสิทธิในการริบหรือเรียกเบี้ยปรับ คือ การที่ลูกหนี้ไม่ชำระหนี้ตามสัญญา ด้วยเหตุนี้ เมื่อผู้เช่าไม่ได้ก่อให้เกิดความเสียหายแก่ทรัพย์ที่เช่า หรือความเสียหายไม่ได้เกิดจากพฤติการณ์ที่ผู้เช่าต้องรับผิดชอบ ผู้ให้เช่าจะริบเบี้ยปรับไม่ได้ เพราะไม่มีกรณีที่ลูกหนี้ไม่ชำระหนี้ตามสัญญา

ด้วยเหตุนี้ การริบเงินประกันความเสียหายจะเกิดขึ้นได้เฉพาะกรณีที่เกิดความเสียหายกับทรัพย์ที่เช่าเพราะพฤติการณที่ผู้เช่าต้องรับผิดชอบ ถ้าผู้เช่าไม่ได้ก่อให้เกิดความเสียหายใดๆ นอกเหนือจากความเสื่อมสภาพของทรัพย์อันเกิดมาจากการใช้ตามปกติ ผู้ให้เช่าจะริบเงินประกันความเสียหายไม่ได้ แม้จะมีข้อสัญญาที่ผู้เช่ายินยอมให้ผู้ให้เช่าริบได้ ข้อสัญญานั้นก็จะตกเป็นโมฆะตามมาตรา 150 ปพพ. หรือต้องถูกตีความไปทางสุจริตตามมาตรา 171 และ 368 ปพพ. ว่าผู้ให้เช่าจะริบได้เฉพาะกรณีมีความเสียหายอันเกิดจากความผิดของผู้เช่า

2. ค่าเช่าล่วงหน้า

ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ.​ 2562 อนุญาตให้สัญญาเช่าระหว่างผู้ประกอบธุรกิจ (ให้เช่าตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไป) กับผู้เช่าสามารถกำหนดให้ผู้เช่าชำระค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันความเสียหายรวมกัน ไม่เกินจำนวนค่าเช่ารวมกัน 3 เดือนได้ ถ้าคู่สัญญาตกลงกันให้ชำระค่าเช่าล่วงและเงินประกันความเสียหายรวมกันเกินจำนวนดังกล่าว ข้อตกลงนี้จะตกเป็นโฆฆะตามมาตรา 150 ปพพ. ซึ่งจะเป็นผลให้ผู้ให้เช่าไม่สามารถเรียกค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันความเสียหายได้แม้แต่บาทเดียว ถ้ารับไว้แล้วก็ต้องคืนให้ผู้เช่า

หากสัญญาเช่าสิ้นสุดลง และผู้เช่าค้างชำระค่าเช่า ผู้ให้เช่าก็อาจจัดเอาค่าเช่าที่ชำระล่วงหน้าเป็นค่าเช่างวดสุดท้ายที่ผู้เช่าค้างชำระ หากยังมีงวดอื่นที่ผู้เช่ายังค้างชำระ ผู้ให้เช่าก็ต้องไปเรียกร้องเอากับผู้เช่าต่างหาก กรณีที่มีการตกลงกันให้ผู้เช่าริบหรือจัดเอาค่าเช่าที่ชำระล่วงหน้าเพื่อชดใช้ความเสียหายอันเกิดจากการผิดสัญญาของผู้เช่า หรือการที่ผู้เช่าขอยุติสัญญาก่อนกำหนด ก่อให้เกิดความเสียหายแก่ผู้ให้เช่า เช่น ผู้ให้เช่าขาดรายได้จากการให้เช่าทรัพย์ ผู้ให้เช่าย่อมมีสิทธินำค่าเช่าที่ชำระล่วงหน้ามาชดใช้ค่าเสียหายได้ อย่างไรก็ตาม ตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาฯ ข้อ 4 (5) อนุญาตให้ผู้เช่าซึ่งเช่าทรัพย์มาเป็นระยะเวลาไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของเวลาตามสัญญา สามารถบอกเลิกสัญญาเช่าได้ตามอำเภอใจ หากได้แจ้งเตือนให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วันและผู้เช่าไม่ได้ผิดนัดค้างชำระค่าเช่าหรือค่าใช้จ่ายอื่น หากผู้เช่าใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาตามข้อนี้อย่างถูกต้อง ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินค่าเช่าล่วงหน้าหรือจัดเป็นค่าเช่าสำหรับงวดสุดท้ายก่อนที่สัญญาจะสิ้นสุดลง

แม้ว่าจะมีข้อตกลงยินยอมให้ผู้ให้เช่านำค่าเช่าล่วงหน้าไปชำระค่าเสียหายอันเกิดจากการผิดสัญญาเช่าของผู้เช่าได้ เช่น เมื่อผู้เช่าก่อให้เกิดความเสียหายแก่ทรัพย์สิน ซึ่งการตกลงในลักษณะนี้อาจจะเข้าลักษณะของเงินประกันความเสียหายหรือเบี้ยปรับ การริบเงินประกันความเสียหายหรือเบี้ยปรับจะเกิดขึ้นได้เมื่อผู้เช่าผิดสัญญาหรือผิดเงื่อนไขของการริบเท่านั้น ดังที่ได้กล่าวมาแล้วในหัวข้อก่อนหน้า

แม้ว่าประกาศข้างต้นจะไม่บังคับใช้กับการเช่าเพื่ออยู่อาศัยที่ผู้ให้เช่าไม่ใช่ผู้ประกอบธุรกิจ (ให้เช่าน้อยกว่า 5 หน่วย) และไม่บังคับกับการเช่าเพื่อประกอบธุรกิจหรือทำการงาน แต่ผู้เขียนเห็นว่าผลทางกฎหมายควรไม่แตกต่างกันมากนัก เช่น ถ้ามีการตกลงให้ผู้เช่าชำระค่าเช่าล่วงหน้า 2 เดือน และให้สิทธิผู้ให้เช่าริบค่าเช่าล่วงหน้าทั้งหมดได้หากสัญญายุติลงก่อนกำหนด ค่าเช่านี้อาจเข้าลักษณะของเบี้ยปรับ ซึ่งผู้ให้เช่าจะริบได้เมื่อผู้เช่าผิดสัญญา ถ้าผู้เช่าขอเลิกสัญญา และผู้ให้เช่าตกลงยินยอมให้เลิกสัญญา สัญญาก็จะเลิกกันกันโดยความยินยอมพร้อมใจกันของทั้งสองฝ่าย กรณีเช่นนี้ไม่ถือว่าผู้เช่าผิดสัญญาอันจะเป็นเหตุให้ริบค่าเช่าล่วงหน้าได้ หรือถ้าผู้ให้เช่ายินยอมให้เลิกสัญญาแต่ขอสงวนสิทธิในการเรียกค่าเสียหาย เช่น ค่าขาดรายได้จากการเช่า ผู้ให้เช่าก็มีเหตุผลที่จะริบค่าเช่าล่วงหน้าเพื่อชดใช้ความเสียหายดังกล่าวในฐานที่เป็นเบี้ยปรับ แต่ถ้าผู้ให้เช่าได้ผู้เช่ารายใหม่ทันทีและได้รับค่าเช่าไม่ต่ำไปกว่าค่าเช่าเดิม ผู้ให้เช่าก็ไม่ควรมีสิทธิริบค่าเช่าล่วงหน้าหรือไม่ควรได้เต็มจำนวนในฐานที่เป็นเบี้ยปรับ และศาลควรใช้ดุลยพินิจปรับลดจำนวนดังกล่าวเพราะเหตุที่ผู้ให้เช่าไม่ได้รับความเสียหายจากการสิ้นสุดของสัญญาก่อนกำหนด

กล่าวโดยสรุป เงื่อนไขความรับผิดของลูกหนี้ อันได้แก่เหตุที่จะทำให้ลูกหนี้ต้องรับผิดตามสัญญาเป็นเรื่องที่เกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยและศีลธรรมอันดีของประชาชน แม้เจ้าหนี้และลูกหนี้จะตกลงยกเว้นเงื่อนไขดังกล่าวเพื่อให้ลูกหนี้ต้องรับผิดแม้ลูกหนี้จะไม่ได้ทำผิดอะไร ศาลก็ไม่ควรปล่อยให้การตกลงเช่นว่านี้มีผลใช้บังคับได้ เช่นเดียวกันขอบเขตความรับผิดของลูกหนี้ เช่น จำนวนความเสียหายหรือจำนวนเบี้ยปรับ เป็นเรื่องที่กฎหมายเข้ามาควบคุมอย่างใกล้ชิด กฎหมายจึงให้อำนาจศาลที่จะปรับลดลงได้ตามความเหมาะสม เพื่อป้องกันการเอารัดเอาเปรียบกันเกินสมควร