สรุปสาระสำคัญจากสัมมนาทางวิชาการ เรื่อง “ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง: ผลกระทบต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์” จัดโดย ศูนย์กฎหมายภาษี คณะนิติศาสตร์ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ วันอาทิตย์ที่ 6 ตุลาคม 2562 เวลา 09.00-12.30 น. ณ ห้องศาลจำลองมารุต บุนนาค (น.211) คณะนิติศาสตร์ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ท่าพระจันทร์
ผู้กล่าวเปิดงาน
- ศาสตราจารย์ ดร.สุเมธ ศิริคุณโชติ ผู้อำนวยการศูนย์กฎหมายภาษี คณะนิติศาสตร์ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์
วิทยากร
- ศาสตราจารย์วิริยะ นามศิริพงศ์พันธุ์ อาจารย์ประจำคณะนิติศาสตร์ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์
- อาจารย์ชินภัทร วิสุทธิแพทย์ หุ้นส่วน สำนักงานกฎหมายสยามซิตี้ จำกัด
- นางสาววิลาวัลย์ วีระกุล รองอธิบดีด้านประเมินราคาทรัพย์สิน กรมธนารักษ์
- นายชุมพล สุวรรณกิจบริหาร ผู้เชี่ยวชาญเฉพาะด้านนโยบายภาษี สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง กระทรวงการคลัง
ผู้ดำเนินรายการ
- อาจารย์สหรัฐ อกนิษฐศาสตร์ อาจารย์ประจำคณะนิติศาสตร์ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์
ผู้สรุปสาระสำคัญและเรียบเรียง
- นายอานนท์ แก้วปัญญา นิติศาสตรมหาบัณฑิต สาขากฎหมายธุรกิจ คณะนิติศาสตร์ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ (ผู้สรุปสาระสำคัญ)
- ผู้ช่วยศาสตราจารย์ ดร.กรศุทธิ์ ขอพ่วงกลาง ผู้ช่วยคณบดีฝ่ายสื่อสารองค์กร คณะนิติศาสตร์ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ (ผู้เรียบเรียง)
ศาสตราจารย์ ดร.สุเมธ ศิริคุณโชติ ผู้อำนวยการศูนย์กฎหมายภาษี คณะนิติศาสตร์ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์
ศ.ดร.สุเมธ กล่าวเปิดการสัมมนาว่า ในฐานะที่เป็นหน่วยงานทางวิชาการของของคณะนิติศาสตร์ ภารกิจหลักนอกจากการสอน การวิจัย ยังมีบริการทางสังคมซึ่งการจัดกิจกรรมดังกล่าวได้มุ่งเน้นให้นักศึกษาเข้ามาฟังเพื่อจะได้พัฒนาเป็นวิทยานิพนธ์ โดยหัวข้อสัมมนาในวันนี้เป็นเรื่องที่สำคัญและจะมีผลบังคับใช้ในปีหน้า โดยมีความสำคัญ คือ การสร้างรายได้ให้แก่ส่วนท้องถิ่นซึ่งน่าจะทำให้ประเทศชาติสามารถแก้ปัญหาได้มีประสิทธิภาพมากขึ้นเพราะว่าแต่เดิมท้องถิ่นไม่มีอำนาจทางการเงิน ดังนั้นจึงอาจทำให้ท้องถิ่นมีความเปลี่ยนแปลงจากเดิมไปอย่างมาก
อาจารย์สหรัฐ อกนิษฐศาสตร์ อาจารย์ประจำศูนย์กฎหมายภาษี คณะนิติศาสตร์ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ (ผู้ดำเนินรายการ)
อ.สหรัฐ กล่าวนำว่า ภาษีจัดเก็บจากอสังหาริมทรัพย์นั้นถือได้ว่าเป็นภาษีที่เก่าแก่อย่างหนึ่งและมีเหตุผลรองรับทั้งในแง่เกี่ยวกับความสามารถในการเสียภาษีและประโยชน์ที่ผู้เสียภาษีได้รับจากรัฐ อย่างไรก็ตาม รัฐจัดเก็บภาษีประเภทนี้ได้น้อยและกฎหมายที่เกี่ยวข้องค่อนข้างล้าสมัย ทั้งนี้ จะได้มีการยกเลิกกฎหมายเก่า 2 ฉบับ และจะบังคับใช้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแทนซึ่งถือได้ว่าเป็นการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ของประเทศไทย
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างถูกจัดว่าเป็นภาษีชนิดหนึ่งโดยจัดเก็บกับทรัพย์สินเฉพาะอย่าง ซึ่งตลอดระยะเวลาที่ผ่านมาได้มีการเรียกร้องให้มีการแก้โขมาโดยตลอด ทั้งนี้ ในอดีต ภาษีที่จัดเก็บบนฐานของทรัพย์สินนั้นมีอยู่ 2 ประเภท กล่าวคือ ภาษีโรงเรือนและที่ดิน และภาษีบำรุงท้องที่ ซึ่งได้มีการเสนอให้มีการยกเลิกหรือปฏิรูปมาโดยตลอดเพื่อให้มีกฎหมายชนิดเดียวคือ ภาษีโรงเรือนและสิ่งปลูกสร้าง โดยในเดือนมีนาคม 2562 ได้มีการยกเลิกกฎหมายภาษีทั้งสองประเภทดังกล่าวข้างต้นและประกาศใช้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแทน การที่ภาษีดังกล่าวได้รับการสนใจจากทุกภาคส่วนของสังคมนั้นก็เนื่องด้วยกฎหมายดังกล่าวนี้อาจจะก่อให้เกิดผลกระทบมาก
(ซ้ายในภาพ) ศาสตราจารย์วิริยะ นามศิริพงศ์พันธุ์ อาจารย์ประจำศูนย์กฎหมายภาษี คณะนิติศาสตร์ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์
ศ.วิริยะ กล่าวว่า ภาษีที่ดินหรือภาษีสิ่งปลูกสร้างนี้เป็นภาษีที่เก่าแก่ซึ่งมีมาตั้งแต่สมัยปกครองโดยกษัตริย์ซึ่งที่จัดเก็บจากประชาชนที่ใช้ที่ดิน ภายใต้วิธีคิดที่ว่าที่ดินเป็นของกษัตริย์เหมือนค่าเช่าหรือค่าสัมปทาน ทั้งนี้ ประเทศที่ปกครองในระบอบคอมมิวนิสต์ก็ได้นำเอาแนวคิดนี้ไปปรับใช้เช่นกัน ต่อมาในการปกครองในระบอบประชาธิปไตยอำนาจการปกครองจึงเปลี่ยนแปลงมากมาสู่ท้องถิ่น ตัวอย่างเช่น ประเทศญี่ปุ่น ประเทศเกาหลี ได้มีการเปลี่ยนแปลงมาเป็นภาษีท้องถิ่นที่ยังรักษาอัตราการจัดเก็บที่สูงได้ ซึ่งตรงกันข้ามกับประเทศไทยในรัชกาลที่ 5 ช่วงการดึงอำนาจเข้าสู่ศูนย์กลางนั้น ภาษีที่ดินโดยหลักมณฑลต่าง ๆ จะจัดเก็บภาษีมาเพื่อใช้จ่ายในพื้นที่ของตน ดังนั้นการที่ปกครองแบบจังหวัดจึงเป็นการมอบโอนอำนาจการจัดเก็บให้แก่จังหวัด แต่อย่างไรก็ตาม การที่ท้องถิ่นยังไม่พร้อมและไม่มีหน่วยงานใดทุ่มเทในการจัดเก็บจึงทำให้การจัดเก็บยังไม่ดีเท่าที่ควรทำให้ภาษีดังกล่าวนี้ไม่มีความต่อเนื่องและเชื่อมโยงกับภาษีที่ดินเดิม ทั้ง ๆ ที่ภาษีทรัพย์สินและภาษีที่ดินเป็นภาษีที่ดีที่สุดในการจัดเก็บเนื่องจากประชาชนพร้อมที่จะเสียภาษีในอัตราที่สูงขึ้นและมีแนวโน้มที่อัตราจะสูงขึ้น ตัวอย่างเช่น อาคารชุดที่จะต้องเสียภาษีทรัพย์สินในรูปของค่าใช้จ่ายทรัพย์ส่วนกลางที่นิติบุคคลซึ่งเป็นเอกชนจัดเก็บ เป็นต้น ในกรณีภาครัฐจัดเก็บโดยที่มีท้องถิ่นเป็นผู้ทำหน้าที่ซึ่งเห็นว่า ในอนาคตเมื่อท้องถิ่นได้ทำหน้าที่จัดเก็บอาจจะขยายการทำงานโดยร่วมมือกับประชาชนในท้องที่ที่จะพัฒนาโดยการเสียภาษีของประชาชนแทนการเรี่ยไรเนื่องจากเป็นการแก้ไขปัญหาความรู้สึกของประชนที่ได้รับประโยชน์โดยตรงกับไม่ได้รับประโยชน์ตรงโดยการแนวคิดค่าส่วนกลางของนิติบุคคล ซึ่งแท้จริงแล้วก็เป็นภาษีทรัพย์สินในวงแคบเท่านั้น
การที่มอบอำนาจให้ท้องถิ่น เช่น เทศบาล ซึ่งทำให้มีขนาดใหญ่ขึ้นและการที่ท้องถิ่นมาจัดเก็บจึงก่อเกิดรายได้จากทุกคนในสังคม ทั้งนี้ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้น
ประการแรก สอดรับกับหลักเรื่องความสามารถในการเสียภาษี คือ ผู้ที่มีทรัพย์สินมากย่อมแสดงถึงความมั่งคั่งร่ำรวยย่อมต้องมีความสามารถเสียภาษีมากได้
ประการที่สอง สอดรับกับหลักผลประโยชน์ เช่น ในด้านสาธารณูปโภค การศึกษา เป็นต้น ตัวอย่างเช่น คนรวยใน New York มักจะย้ายไปอยู่ประเทศที่มีภาษีที่ดินสูงเพราะจะได้รับการศึกษาที่ดี ซึ่งสะท้อนได้ว่าผู้ที่ได้รับผลประโยชน์โดยตรงจากการเสียภาษีก็ยินดีที่จะจ่าย แต่ว่าหากไม่มีจ่ายก็จะเกิดกรณีที่ว่าพื้นที่ที่เจริญจะมีภาษีสูง ส่วนพื้นที่ที่ไม่เจริญก็จะมีภาษีในอัตราต่ำ นอกจากนี้ยังสอดรับกับนโยบายที่จะพัฒนาประเทศ
ทั้งนี้ ในการปฏิรูปภาษีของประเทศไทยโดยการศึกษาของประเทศต่าง ๆ จะพบว่าภาษีดังกล่าวมีข้อดี เช่น การที่เงินที่ได้มาจากการกระทำความผิดหากนำมาฟอกเงินโดยการซื้อที่ดินก็จะถูกรัฐจัดเก็บคืน และนอกจากนี้ยังไม่สามารถที่จะหนีภาษีได้หากระบบประเมินภาษีดี รวมทั้งส่งเสริมการปกครองในระบอบประชาธิปไตยที่ประชาชนพร้อมที่จะจ่ายเพื่อพัฒนาท้องที่ซึ่งเป็นประชาธิปไตยที่แท้จริงโดยการพัฒนาท้องถิ่นตนโดยคนในท้องที่
จากที่กล่าวมาข้างต้นนี้ พยายามจะชี้ให้เห็นว่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้นมีประโยชน์ หากมีการจัดเก็บมากก็จะเป็นการส่งเสริมการปกครองในระบอบประชาธิปไตย ฉะนั้นตราบใดที่ยังปกครองแบบอำนาจนิยมย่อมเป็นการยากที่ท้องถิ่นจะพัฒนาเนื่องด้วยผู้ที่มั่งคั่งก็ไม่อยากจะเสียภาษีมาก ดังนี้หากประชาชนเป็นใหญ่ก็จะสามารถพัฒนาประเทศโดยเริ่มจากท้องถิ่นได้โดยให้ท้องถิ่นปกครองกันเองและจัดเก็บภาษีเอง นอกจากนี้ยังจะก่อเกิดความกระหนักรู้เรื่องสิทธิของประชาชนในการใช้เงินของรัฐโดยการส่งตัวแทนเข้าไปตรวจสอบในการใช้เงินพัฒนาท้องถิ่น รวมทั้งยังจะก่อให้เกิดระบอบประชาธิปไตยโดยที่ไม่ต้องใช้เงินซื้อเสียงเพราะทุกคนเห็นชัดว่าเป็นสิ่งที่กระทบต่อตัวเอง ดังนี้การมองในภาพกว้างจะทำให้เห็นประโยชน์ของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมาก
ในประเด็นต่อมา ว่าด้วยภาษีที่ดินและภาษีบำรุงท้องที่ที่มีการปรับปรุง การที่ค่ารายปีเป็นฐานภาษีนั้นอยู่ในดุลพินิจของเจ้าหน้าที่จึงอาจจะเป็นช่องทางในการทุจริตได้ แต่ในวิธีการประเมินและตีราคานั้นอาจจะได้เงินไม่มาก ทั้งนี้เห็นว่าหากเราสามารถอธิบายกับท้องถิ่นว่าเอามาพัฒนาท้องถิ่นเชื่อเป็นอย่างยิ่งว่าคนในท้องถิ่นยินดีที่จะเสียภาษี คนที่มีรายได้น้อยยิ่งยินดีมากเนื่องจากคนที่มั่งคั่งย่อมจะต้องเสียภาษีมากขึ้นตามไปด้วยแล้วนำเอาภาษีมาลดความเหลื่อมล้ำทางด้านการศึกษาได้
(ซ้ายในภาพ) นายชุมพล สุวรรณกิจบริหาร ผู้เชี่ยวชาญเฉพาะด้านนโยบายภาษี สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง กระทรวงการคลัง (วิทยากร)
นายชุมพล กล่าวว่า สำนักงานเศรษฐกิจการคลังทำหน้าที่ผลักดันกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยพยายามผลักดันการจัดเก็บภาษีจาก 3 ฐานใหญ่ ได้แก่
- ฐานรายได้ เพราะว่าเมื่อประชาชนมีรายได้รัฐก็สามารถวัดและจัดเก็บได้ทั้งภาษีบุคคลธรรมดาหรือภาษีนิติบุคคล
- ฐานการใช้จ่ายเมื่อเกิดการบริโภคแล้วใช้ภาษีมาจับกับการใช้จ่าย
- ฐานทรัพย์สิน เพราะว่าเมื่อคนมีความมั่งคั่งสูง ๆ มักจะผ่องถ่ายมาเป็นทรัพย์สินจึงกลายมาเป็นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
ทั้งนี้ ด้วยเหตุผลระยะยาวนั้นการสะสมทรัพย์สินจึงอาจจะกลายเป็นเรื่องของการลงทุน ฉะนั้นการจัดเก็บภาษีในฐานทรัพย์สินจึงอาจจะเรียกได้ว่าเป็นการจัดเก็บจากความมั่งคั่งของคน โดยจัดเก็บในอัตราที่เหมาะสม ไม่ลดทอนความสามารถในการทำงานของมนุษย์
การจัดเก็บภาษีทรัพย์สินไม่ว่าจะเป็นภาษีบำรุงท้องที่ พ.ศ. 2508 ภาษีที่โรงเรือนและที่ดิน พ.ศ. 2475 ในอดีตไม่ประสบผลสำเร็จในเชิงภาษีอากร เพราะว่าเป็นกฎหมายเก่าและมีข้อจำกัดในเชิงปฏิบัติ โดยภาษีโรงเรือนและที่ดินการจัดเก็บจากฐานค่าเช่ารายปีแต่อาจจะเกิดการผิดฝาปิดตัวเนื่องจากเป็นค่าเช่าที่เกิดจากอาคารและโรงเรือนนั้น หากมอบหมายให้กรมสรรพากรจัดเก็บอาจจะมีประสิทธิภาพมากกว่า ทั้งนี้ เดิมกฎหมายให้กรมสรรพากรจัดเก็บเพราะสามารถตรวจสอบแหล่งที่มาของรายได้ได้ การที่มอบอำนาจให้ท้องถิ่นอาจเกิดให้เกิดปัญหาเรื่องความสามารถในการตรวจสอบที่มาของรายได้ จึงทำให้ประสิทธิภาพของการจัดเก็บภาษีนั้นด้อยลงไป ดังนี้
- ภาษีโรงเรือนและที่ดิน โดยเฉลี่ยสามารถจัดเก็บได้ 29,000 ล้านบาท จาก อปท. เกือบ 7,000 แห่งทั่วประเทศ โดยเงินจำนวนดังกล่าวอาจจะไม่เพียงพอในค่าใช้จ่ายในการจัดเก็บภาษี สะท้อนประสิทธิที่สามารถวัดได้
- ภาษีบำรุงท้องที่จัดเก็บจากที่ดินเฉพาะที่มีเอกสารสิทธิ์ที่ถือครองโดยรัฐและเอกชนจำนวนมากกว่า 36 ล้านแปลง โดยสามารถจัดเก็บภาษีได้โดยเฉลี่ย 900 ล้านบาทต่อปี
หากนำภาษีที่จัดเก็บได้ทั้งสองมารวมกันจะได้รายได้ประมาณ 29,900 ล้านบาทต่อปี จากฐานภาษีที่ใหญ่ที่สุด จึงนำไปสู่คำถามว่าควรจะเก็บภาษีทั้งสองนี้อีกหรือไม่ สะท้อนปัญหาที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทยทำให้ท้องถิ่นไม่สามารถมีรายได้จากการจัดเก็บภาษีจากความสามารถของท้องถิ่นเองเพราะว่าเงินจำนวนดังกล่าวไม่เพียงพอต่อการบริหารจัดการของส่วนท้องถิ่น รัฐบาลต้องจัดเก็บแทนและแบ่งเงินจำนวนหนึ่งพร้อมกับเงินอุดหนุนมาให้มาให้แก่ท้องถิ่นอันสะท้อนถึงข้อจำกัด นอกจากนี้ยังพ้องกับเรื่องระบอบการปกครองแบบประชาธิปไตยท้องถิ่นที่เป็นแหล่งชุมชนขนาดเล็กควรจะมีรายได้ที่จะบริหารงานเองและสามารถตอบสนองความต้องการของท้องถิ่นได้มาก ดังนั้นจะทำให้เกิดความจำเป็นในการปฏิรูปภาษีทรัพย์สินในประเทศไทย
เพราะฉะนั้น หากพิจารณาในเชิงของรายได้ท้องถิ่นนั้นน้อยมากร้อยละ 90 นั้นพึ่งพาการจัดเก็บภาษีและเงินอุดหนุนของรัฐบาล ฉะนั้นเปรียบเสมือนเด็กที่ขอเงินใครก็ต้องเชื่อฟังซึ่งเป็นสภาพปัญหาที่กระทรวงการคลังรับรู้มาโดยตลอดและมีการคิดเรื่องระบบทรัพย์สินและการปฏิรูปตั้งแต่ปี 2530 การผลักดันนั้นมีแรกต่อต้านอย่างมากเนื่องจากประชาชนทั่วไปที่เป็นชนชั้นกลางอันเนื่องมาจากความเสียดายจากการจัดเก็บภาษีเดิม
ตัวอย่างเช่น การที่ชนชั้นกลางซื้อที่ดิน 80 ตารางวาเพื่อให้ลูกหลายได้สร้างที่อยู่อาศัยแม้ว่าจะเป็นพื้นที่เล็กน้อยก็ตาม แต่ปรากฏว่าไม่มีต้นทุนในการถือครองทรัพย์สิน การจัดเก็บภาษีน้อยมากโดยเฉลี่ยแล้ว 200-300 บาท มาตั้งแต่อดีต หากปรากฏว่าท่านจะต้องเสียภาษีเพิ่มขึ้นจากที่ดินที่ท่านสะสมไว้จะนำไปสู่ความไม่พอใจทั้งนี้แท้จริงแล้วอาจจะไม่กระทบกับภาระทางการเงินของเจ้าของ อันเนื่องมาจากความเคยชินในอดีต
เพราะฉะนั้น ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจึงเป็นปรากฏการณ์ใหม่ในประเทศไทย และกระทรวงการคลังถือว่าเป็นการปฏิรูปภาษีทรัพย์สินครั้งใหญ่ที่สุดในประเทศ ดังนั้นในเชิงหลักการคำนึงถึงเหตุผลทางวิชาการเสมอในการออกแบบกฎหมายโดยการปรับปรุงกฎหมายดังนี้
- จะต้องเป็นธรรมและเป็นกลางในทางภาษี
- ฐานภาษีต้องมีขนาดกว้าง และ
- ต้องสอดคล้องกับบริบทของเศรษฐกิจและสังคม
- คำนึงความจำเป็นของรายได้ของท้องถิ่นโดยไม่ได้จัดเก็บเข้ารัฐบาลแต่จะเป็นการนำไปสู่ท้องถิ่น
ทั้งนี้ ในการจัดเก็บรายได้ดังกล่าวเพื่อการสร้างมาตรฐานและการจักเก็บภาษีที่เป็นธรรม เป็นกลาง เป็นประโยชน์ต่อประชาชน การพัฒนาประโยชน์เหล่านี้จะส่งกลับไปยังราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้น นอกจากนี้สิ่งที่สำคัญในเชิงนโยบายก็คือ การเคยชินกับสิ่งที่ไม่มีค่าตอบแทนดังนั้นในเชิงนโยบายจึงจะต้องคำนึงถึงการปรับเปลี่ยนเพื่อให้เกิดการยอมรับในการออกแบบกฎหมาย เพราะฉะนั้นจึงมีลักษณะเป็นการประสานเพื่อให้เกิดการยอมรับการจัดเก็บภาษี
นอกจากนี้ ความยากที่สุดคือ มีจุดอ่อนและข้อบกพร่องในมาตรฐานการปฏิบัติ แต่อย่างไรก็ตามได้มีกลไกที่ออกแบบมาเพื่อแก้ไขปัญหา ทั้งนี้อาจจะต้องใช้ระยะเวลาเพราะฉะนั้นจึงนำไปสู่การเปลี่ยนแปลงของกฎหมายที่มีผลต่อประชาชนในประเด็นของลักษณะการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างและฐานการจัดเก็บ ดังนี้
- การจัดเก็บได้เปลี่ยนมาเป็น “มูลค่า” ของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างซึ่งถือว่าเป็นหัวใจอันจะเป็นฐานภาษีที่จะจัดเก็บในวันที่ 1 มกราคม 2563
- เป็นการจัดเก็บจากความเป็นเจ้าของเนื่องจากเป็นภาษีทรัพย์สิน ดังนั้นใครเป็นเจ้าของจึงมีหน้าที่เสียภาษี โดยสามารถแยกระหว่างที่ดินและสิ่งปลูกสร้างว่าเจ้าของอาจจะเป็นคนละรายการซึ่งแตกต่างจากภาษีโรงเรือนและสิ่งปลูกสร้างเดิมโดยที่คิดจาก “ค่าเช่าโรงเรือนและที่ดิน”
นอกจากนี้ ยังขยายความไปถึง “ผู้ที่ครอบครองที่ดินหรือทำประโยชน์ในที่ดินของรัฐ” เนื่องจากรัฐเป็นเจ้าของที่ดินและได้อนุญาตให้บุคคลอื่นครองครองที่ดินหรือใช้ประโยชน์ทรัพย์สิน เพราะฉะนั้น ผู้ที่ครอบครองที่ดินหรือทำประโยชน์ในที่ดินของรัฐจึงต้องเสียภาษีตามกฎหมายนี้ด้วย สะท้อนว่าการที่เช่าที่ดินประเภทที่ดินราชพัชดุ ที่ดิน สปก. หรือได้สิทธิในที่ดิน สปก. ได้รับอนุญาตจากกรมป่าไม้หรือหน่วยราชการก็มีหน้าที่ในการเสียภาษี ในบริบทหนึ่งการบุกรุกที่ดินของรัฐเพื่อทำประโยชน์โดยไม่รับอนุญาตจากรัฐก็ต้องมีหน้าที่เสียภาษีด้วย แต่อย่างไรก็ตาม การเสียภาษีดังกล่าวไม่ก่อให้เกิดสิทธิการครอบครองหรือกรรมสิทธิ์ซึ่งได้บัญญัติไว้ในกฎหมาย และอาจจะถูกดำเนินการตามกฎหมายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง
อนึ่ง รายได้จากการจัดเก็บภาษีดังกล่าวนี้จะตกแก่ส่วนท้องถิ่น ได้แก่ องค์การบริหารส่วนตำบล เทศบาล เมืองพัทยา กรุงเทพมหานคร จึงมีหน้าที่ในการจัดเก็บภาษีดังกล่าวนี้
ในประเด็นต่อมาว่าด้วยวิธีการคำนวณ โดยได้มีการออกแบบให้ลดดุลพินิจของเจ้าหน้าที่ในการประเมินมูลค่า โดยให้กรมธนารักษ์ประเมินราคาทรัพย์สินมากำหนดเป็นมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างซึ่งถือเสมือนเป็นหัวใจของกฎหมายฉบับนี้ โดยแนวคิดดังกล่าวนี้ในเชิงนโยบายมองว่า
- หากใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์เป็นตัวประเมินมูลค่าเหตุผลในเชิงวิชาการมีความถูกต้อง
- ราคาประเมินนั้นจะถูกใช้ในการทำนิติกรรม ณ กรมที่ดิน โดยทราบเป็นที่ทั่วไปว่าราคาดังกล่าวนี้ไม่ได้สะท้อนถึงราคาท้องตลาดแต่เป็นราคาที่ประชาชนยอมรับได้
เพราะฉะนั้นแล้ว ในเรื่องราคาประเมินจึงสามารถที่จะสร้างการยอมรับในฐานภาษีได้สะท้อนถึงความเป็นธรรมและเป็นกลางโดยอิงอยู่กับวิชาการในการประเมินทุนทรัพย์
ในประเด็นต่อมาว่าด้วยการกำหนดอัตราโดยมุ่งเน้นถึงการจัดเก็บอัตราเดียวซึ่งถือว่าเป็นหัวใจของนโยบาย เมื่อคำนวณมูลค่าแล้วคูณกับอัตราภาษีก็จะได้จำนวนที่ต้องเสียภาษีเป็นอันจบกระบวนการ แต่อย่างไรก็ตาม ข้อจำกัดในการจัดเก็บแบบนี้ไม่ควรมีข้อยกเว้นการเก็บภาษีมาก ฉะนั้นที่พักอาศัยจึงต้องจัดเก็บภาษีแต่จะจัดเก็บไม่สูงโดยคำนึงถึงความสามารถในการเสียภาษี แต่ก็ไม่อาจจะตอบได้ว่าทุกคนจะต้องเสียภาษีเนื่องจากมีบริบทของความเคยชินที่เสียภาษีแบบเดิมจึงต้องออกแบบกฎหมายให้ตอบสนองบริบทเช่นว่านี้ จึงกลายมาเป็นการพิจารณาภาษีนั้นโดยดูจากการทำประโยชน์ในที่ดินเพื่อสามารถกำหนดอัตราภาษีได้หลายประเภทเพื่อตอบโจทย์คนในสังคม ดังนี้
กลุ่มเกษตรกรรม เนื่องจากผลตอบแทนจากการทำเกษตรกรรมนั้นยังต่ำไม่สามารถสร้างรายได้ที่สูงพอและเป็นกลุ่มคนที่มีรายได้น้อยจึงมีความจำเป็นหากพิจารณาในเชิงเศรษฐศาสตร์ในเรื่องของความจำเป็นในการจัดเก็บภาษีในส่วนของเกษตรกรรมสูงท้ายที่สุดอาจจะทำให้สินค้าเกษตรมีราคาที่สูงขึ้นจึงเป็นกลุ่มหนึ่งที่มีการออกแบบอัตราภาษีให้ต่ำโดยกำหนดให้เป็นการทำประโยชน์ที่ดินเพื่อเกษตรกรรม
กลุ่มที่สองที่พักอาศัย เนื่องจากแต่เดิมภาษีบำรุงท้องที่นั้นยกเว้นการจัดเก็บภาษีในที่อยู่อาศัยโดยจะยกให้ตามขนาดเนื้อที่ที่ใช้ปลูกบ้านโดยแบ่งเนื้อที่ออกเป็นเขตเจริญมาก เจริญปานกลาง เจริญน้อย ซึ่งสุดท้ายก็ได้รับการยกเว้นทั้งหมดและถึงแม้จะเสียภาษีจะเสียน้อย หากมีการเปลี่ยนแปลงมากอาจจะเกิดปัญหาประกอบกับบ้านเป็นปัจจัยสี่ในการดำรงชีพไม่ควรจ่ายภาษีสูงประกอบกับสนับสนุนให้มีที่พักอาศัยด้วย โดยออกแบบได้รับการยกเว้นบ้านหนึ่งหลังในฐานภาษีที่มีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท โดยการเปลี่ยนจากเนื้อที่มาเป็นบ้าน หากพิจารณาสิทธิในการมีบ้านหนึ่งหลังไม่ว่ารวยหรือจนควรได้รับสิทธิในบ้านหนึ่งหลังเท่ากัน และนอกจากนี้เหตุผลของมูลค่า 50 ล้านนี้มาจากบ้านที่มีราคาประเมินที่ดินสูง เช่น ในย่านสีลมที่มีราคาประเมินอยู่ที่ตารางวาละ 1,000,000.- บาท ซึ่งสะท้อนถึงสิทธิขั้นพื้นฐาน ในกรณีที่มีบ้านมากกว่าหนึ่งหลังอาจจะเกินความจำเป็น ดังนั้น จึงเป็นการสะสมความมั่งคั่งควรเสียภาษีบ้างแต่ไม่สูงมาก
กลุ่มอื่น ๆ หลักคือกฎหมายอยากช่วยให้เกิดการใช้ประโยชน์ในที่ดินโดยที่การใช้ประโยชน์ในที่ดินจะดีนั้นควรมีต้นทุนในการถือครองที่ดิน เพราะฉะนั้นถ้าไม่มีการใช้ประโยชน์ในที่ดิน ไม่ก่อให้เกิดมูลค่าทางเศรษฐกิจ โดยฐานข้อมูลของกรมพัฒนาที่ดินระบุว่าที่ดินจำนวน 8 ล้านแปลงไม่ได้ใช้ประโยชน์ในที่ดิน ภาษีบำรุงท้องที่เดิมนั้นเก็บ 2 เท่า ทั้งนี้ได้คงหลักการเดิมเอาไว้คือหากไม่ใช้ประโยชน์ในที่ดินปล่อยให้ที่ดินรกร้างว่างเปล่าก็จะต้องเสียภาษีในอัตราที่สูง
ในประเด็นต่อมาว่าด้วยอัตราภาษีการออกแบบในกฎหมายโดยการจัดเก็บภาษีนั้นเป็นการลิดรอนสิทธิของประชาชน เพราะฉะนั้นในการออกแบบกฎหมายจึงต้องออกแบบเพดานขั้นสูงสุดที่รัฐจะจัดเก็บภาษีได้เพื่อไม่ให้เกิดการลิดรอนสิทธิของประชาชนจนเกินควร อัตราเพดานภาษีที่สูงสุดที่เก็บได้ดังนี้
- ที่ดินเกษตรกรรมไม่เกินร้อยละ 0.15 ของมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
- ที่อยู่อาศัยไม่เกินร้อยละ 0.33 ของมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
- อื่น ๆ ไม่เกินร้อยละ 1.2 ของมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
- รกร้างว่างเปล่าไม่เกินร้อยละ 1.2 ของมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
แต่อย่างไรก็ตาม ต้องแยกประเด็นเรื่องอัตราภาษีสูงสุดกับอัตราภาษีที่เรียกจัดเก็บเนื่องจากเป็นการมองในระยะไกลว่าให้สามารถปรับเปลี่ยนได้ตามความเหมาะสม ซึ่งอัตราที่เรียกจัดเก็บจริงในลักษณะอัตราก้าวเพื่อวัตถุประสงค์ในการช่วยลดความเหลื่อมล้ำในกรณีที่ผู้มีทรัพย์สินมากกว่าย่อมต้องเสียภาษีมากกว่า เช่น ภาษีที่ดินเกษตรกรรมเริ่มต้นที่ร้อยละ 0.01 ของมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง นอกจากนี้ ภาษีในกลุ่มของที่ดินเกษตรกรรมและที่อยู่อาศัยนั้นต่ำมาก ๆ เพื่อสร้างการยอมรับแก่ประชาชน และที่ให้เกิดการปรับตัวโดยที่เจ้าของที่ดินที่เป็นบุคคลธรรมดานำที่ดินไปใช้ในเชิงเกษตรกรรมได้รับการยกเว้นฐานภาษีที่ 50 ล้านบาทสำหรับที่ดินที่อยู่ในเขต อปท. เดียวกันทั้งหมด
ตัวอย่างเช่น มีที่ดิน 4 แปลง ทำการเกษตรกรรม โดยรวมมูลค่าแล้วไม่เกิน 50 ล้านบาท ยกเว้นภาษี หรือบ้านที่อยู่อาศัยมีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท โดยมีชื่อเข้าของในโฉนดที่ดินและมีชื่อในทะเบียนบ้านในทุกวันที่ 1 มกราคม ของทุกปีได้รับการยกเว้นภาษี เพราะฉะนั้นหากมีมูลค่าเกิน 50 ล้านบาทก็ย่อมต้องเสียภาษี
เพราะฉะนั้น เมื่อมีต้นทุนเจ้าของจึงเลือกที่จะเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ในที่ดินได้ ทั้งนี้ พิจารณาการทำประโยชน์ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างโดยไม่พิจารณาว่าใครเจ้าของหรือทำประโยชน์ และมีการผสมผสานการใช้ประโยชน์ที่ดิน
นอกจากนี้ การยกเว้นการจัดเก็บภาษีแล้วยังมีการลดหย่อนภาษีโดยกระทรวงการคลังเป็นผู้มีอำนาจโดยการออกเป็นพระราชกฤษฎีกาได้มาถึงร้อยละ 90 ผ่านระบบรัฐสภา ดังนั้น จึงอาจมีความล่าช้า และประเด็นเรื่องผ่อนปรนกฎหมายฉบับนี้กำหนดไว้ว่าหากภาษีที่จะต้องเสียในปีที่กฎหมายใช้บังคับนั้นสูงกว่ากฎหมายเดิมนั้นให้เสียเท่าเดิมและรวมกับร้อยละ 25 จากส่วนต่างของภาษีใหม่และภาษีเก่า และจะค่อย ๆ ปรับในปีถัดไป โดยจะใช้เวลา 4 ปีในการผ่อนปรน อย่างไรก็ดี อำนาจในการจัดเก็บคงเป็นของส่วนท้องถิ่นแต่เพิ่มเรื่องของการตรวจสอบ
(ขวาในภาพ) นางสาววิลาวัลย์ วีระกุล รองอธิบดีด้านประเมินราคาทรัพย์สิน กรมธนารักษ์ (วิทยากร)
นางสาววิลาวัลย์ กล่าวว่า ในเรื่องราคาประเมินที่ดินในช่วงก่อนปี 2545 สำนักประเมินราคาทรัพย์สินนั้นสังกัดกรมที่ดินโดยมีหน้าที่ในการประเมินที่ดินเพื่อจดทะเบียนนิติกรรมที่ดินกับกรมที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดิน แต่หลังปี 2545 สำนักงานประเมินราคาทรัพย์สินได้โอนย้ายมาอยู่กรมธนารักษ์กระทรวงการคลังโดยทำหน้าที่ดังเดิม ทั้งนี้ บัญชีที่ใช้ในการจดทะเบียนนิติกรรมที่ดินอยู่ 3 บัญชี คือ บัญชีราคาประเมินที่ดิน บัญชีราคาประเมินสิ่งปลูกสร้าง และบัญชีราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุด ซึ่งบัญชีราคาประเมินที่ดินนั้นจะมีอยู่ 2 แบบ กล่าวคือ แบบราคาที่ดินรายแปลงที่กำหนดราคาบาทต่อตารางวา และแบบรายบล็อกซึ่งจะใช้เป็นหน่วยราคาจะกำหนดเป็นราคาบาทต่อตารางวา ซึ่งกรมที่ดินจะเป็นผู้ใช้ในการจดทะเบียนนิติกรรม ส่วนบัญชีราคาประเมินสิ่งปลูกสร้างจะมี 5 ประเภทรวมแล้ว 59 แบบ ในกรณีห้องชุดนั้นจะเป็นราคาต่อตารางเมตร
กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้นได้สร้างผลกระทบ คือ การปรับตัวของกรมธนารักษ์ในเชิงบทบาทของการปรับฐานราคาประเมินทุนทรัพย์นอกเหนือจากการประเมินทรัพย์สินเพื่อจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม คือใช้เป็นฐานในการจัดเก็บภาษี ดังนั้น จึงก่อให้เกิดหน้าที่ในการจัดทำราคาประเมินแบบรายแปลงให้ครอบคลุมพื้นที่ทั้งประเทศ ปัจจุบันมีราคาประเมิน 19.6 ล้านแปลง โดยมีนโยบายจัดทำราคาประเมินให้ครบ 36 ล้านแปลงในปี 2561 โดยที่ประเมินราคาที่ดินจากใช้เทคโนโลยีแผนที่ดินดิจิทัลมาช่วยในการทำงาน
ทั้งนี้ ราคาประเมินสิ่งปลูกสร้างนั้นไม่ควรที่จะใช้ดุลพินิจของเจ้าหน้าที่ และแต่เดิมบัญชีโรงเรือนและสิ่งปลูกสร้างนั้นไม่คำนึงถึงวัสดุในการก่อสร้างดังนั้นจึงไม่ควรที่จะใช้ในการคำนวณมูลค่า เพราะในการคำนวณสิ่งปลูกสร้างต่าง ๆ จึงมีราคาเดียวในแต่ละประเภทแม้ว่าวัสดุในการก่อสร้างจะแตกต่างกันจะมีราคาประเมินเท่ากันหมด นำไปสู่การปรับปรุงการประเมินสิ่งปลูกสร้าง ในส่วนของราคาประเมินห้องชุดนั้นได้มีการแก้ไขแล้ว
แต่อย่างไรก็ตาม กฎหมายใหม่ให้อำนาจหน้าที่แก่กรมธนารักษ์ทั้งนี้แต่เดิมประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 104-105 ให้อำนาจไว้ ฐานใช้การประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้นกว้างกว่าที่ประมวลกฎหมายที่ดินกำหนดเพราะฉะนั้น พระราชบัญญัติประเมินทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐจึงตามมาพร้อมกับกฎหมายภาษี ซึ่งกฎหมายใหม่ให้อำนาจในเชิงกระจายอำนาจจากส่วนกลางสู่ภูมิภาคโดยให้เจ้าหน้าที่มีอำนาจในการเข้าไปประเมินราคาที่ดินเป็นรายแปลง อย่างไรก็ตามการที่พระราชบัญญัติดังกล่าวจะประกาศใช้ในเดือนพฤศจิกายน 2562 และบัญชีประเมินทรัพย์สินก็จะหมดอายุในสิ้นปี 2562 จึงทำให้เกิดปัญหาว่าบัญชีประเมินทรัพย์สินฉบับใหม่ไม่สามารถประกาศใช้ได้เพราะว่าเป็นตามบทบัญญัติกฎหมายใหม่ ทั้งนี้ กฎหมายใหม่ได้มีบทเฉพาะการให้ใช้บัญชีราคาประเมินเดิมออกไปก่อนไม่เกิน 2 ปี ทำให้การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใช้ราคาประเมินเดิมไปก่อนจนกว่าจะมีการประกาศใช้บัญชีราคาเมินใหม่ซึ่งคาดว่าน่าจะ 1 มกราคม 2564
ราคาประเมินที่ได้มานั้นมาจากข้อมูลราคาซื้อขายกันซึ่งใช้ข้อมูลย้อนหลังไป 3 ปี ทั้งนี้ ราคาประเมินที่ใช้แต่ละครั้งนั้นจะใช้ครั้งละ 4 ปี ดังนั้น ราคาประเมินจึงไม่ทันกับราคาตลาด และราคาจะเป็นไปโดยทั่วไป โดยอาศัยหลักการพิจารณาศักยภาพในที่ดิน ประโยชน์จากผังเมือง และความเจริญในพื้นที่ ทั้งนี้ ราคาที่ประเมินจึงต่ำกว่าราคาที่ซื้อขายจริงที่ทำให้ประชาชนนั้นยอมรับได้ในการจ่ายค่าธรรมเนียมและภาษีในการทำธุรกรรมที่ดิน
ในการจัดเก็บภาษีนั้นจุจัดเก็บทุกแปลงทั้งที่ดินที่มีเอกสารสิทธิ์และที่ดินที่ไม่มีเอกสารสิทธิ์เพราะฉะนั้นจึงต้องทำบัญชีราคาประเมินที่ดินที่นอกเหนือราคาประเมินที่ดินรายแปลงที่มีเอกสารสิทธิ์ประเภทโฉนดที่ดิน น.ส.3 ก ซึ่งบัญชีจะจัดทำเป็นรายตำบลและจะเป็นราคาประเมินต่ำสุดในที่ดินนั้น ๆ จึงเป็นภาระแก่ผู้ครอบครองน้อยที่สุด
ดังนั้น ราคาประเมินที่ดินแต่เดิมใช้ในการจดทะเบียนที่ดินเท่านั้นแต่หากกฎหมายภาษีบังคับใช้ก็จะใช้อย่างสมบูรณ์ ทังนี้ที่ดินในประเทศไทยมีจำนวน 321 ล้านไร่ โดยมีเอกสารสิทธิ์จำนวน 127 ล้านไร่ ที่ดินของรัฐและสาธารณประโยชน์อื่น ๆ อีก 194 ล้านไร่ ดังนั้นจึงเป็นที่เข้าใจได้ว่าจะเกิดปัญหาการคัดค้านราคาประเมินเนื่องจากความไม่พอใจหรือความคลาดเคลื่อน พระราชบัญญัติประเมินทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐเปิดช่องให้ประชาชนสามารถคัดค้านราคาประเมินได้โดยกำหนดเหตุดังนี้
- การประเมินราคาไม่เป็นไปตามที่ได้กำหนดไว้
- ทำเลที่ตั้งของแปลงที่ดินไม่ตรงกับเอกสารหลักฐานที่ประกาศในบัญชีราคา
ด้วยเหตุดังกล่าวนี้ เป็นการเปิดโอกาสให้ประชาชนเข้ามาดำเนินการได้ซึ่งแตกต่างจากกฎหมายเดิมที่ไม่อนุญาตให้มีการคัดค้านหรืออุทธรณ์ราคาประเมินได้ ทั้งนี้ เหตุในการคัดค้านข้างต้นจะต้องมีข้อเท็จจริงประกอบ นอกจากนี้ในการประกาศใช้บัญชีจะมีการประกาศล่วงหน้าก่อนบังคับใช้ 30 วัน เพื่อให้ประชาชนตรวจสอบราคาและให้ตรวจสอบภายลหลังประกาศอีก 60 วัน หากไม่มีการคัดค้านเหตุโดยการประเมินนั้นจะตกไป แต่ยังคงเหลือเหตุที่แปลงที่ดินไม่ตรงกับข้อเท็จจริงสามารถคัดค้านได้เมื่อคัดค้าแล้วเจ้าหน้าที่จะต้องดำเนินการให้แล้วเสร็จภายใน 90 วัน
การประเมินราคาทรัพย์สินนั้นแต่เดิมส่วนกลางเป็นผู้ดำเนินการกำหนดแต่กฎหมายฉบับนี้ได้กำหมดให้จังหวัดเป็นผู้มีหน้าที่ประเมิน การกำหนดราคา รวมทั้งการคัดค้าน ทั้งนี้คณะกรรมการส่วนกลางจะเป็นผู้กำหนดนโยบายเท่านั้นเนื่องด้วยจังหวัดสามารถที่จะดูแล ดำเนินการภายใต้พื้นที่ประเมินราคาซึ่งมีความใกล้ชิดและเห็นการเปลี่ยนแปลงพื้นที่ได้ดีกว่า
ราคาประเมินราคาห้องชุดเดิมทีต้องมีการกำหนดราคาประเมินก่อนที่จะจดทะเบียนอาคารชุดแต่ภายหลังกฎหมายฉบับนี้มีผลจะต้องดำเนินการจดทะเบียนอาคารชุดก่อนจึงจะสามารถกำหนดราคาประเมินได้เพื่อป้องกันปัญหาการที่อาคารชุดออกเอกสิทธิ์ไม่ได้แต่มีราคาประเมินซึ่งก่อให้เกิดความเปลี่ยนแปลง
ฐานข้อมูลที่เกี่ยวกับแปลงที่ดินและราคาประเมินนั้นทางกรมธนารักษ์จะดำเนินการรวบรวมข้อมูลเพื่อให้ประชาชนสามารถตรวจสอบข้อมูลของเจ้าของเองได้ เช่น การใช้ประโยชน์ตามผังเมือง แปลงที่ดิน รวมทั้งราคาประเมิน
(ขวาในภาพ) อาจารย์ชินภัทร วิสุทธิแพทย์ หุ้นส่วน สำนักงานกฎหมายสยามซิตี้ จำกัด (วิทยากร)
อ.ชินภัทร กล่าวว่า ในการปรับใช้และการตีความกฎหมายภาษีใหม่นี้อาจจะต้องใช้ระยะเวลา 10 – 20 ปี จึงเกิดคำถามว่าหากไม่มีการย้อนอดีตว่ามีข้อพิพาทอะไรในอดีตเราจะไม่ทราบว่าทิศทางหรือแนวโน้มการตีความนั้นตามกฎหมายใหม่จะเป็นอย่าไร หลักการคนละเรื่องแต่มีวิธีการคิดคล้าย ๆ กัน
ตัวอย่าง คดีของสนามบินสมุย เทศบาลสมุยชนะคดี โดยศาลฎีกาตัดสินเมื่อปี 2559 จากการเช่าที่สนามบินบากกอกแอร์เวย์ปล่อยเช่า 2 รอบ รอบแรกเป็นระยะเวลา 30 ปี ให้กับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แล้วเช่าพื้นที่กลับมา หลักการคิดโดยคิดสัญญาเช่า 2 ทอด ซึ่งต่อไปจะไม่ได้คิดวิธีดังกล่าวนี้แล้วเพราะไม่ได้คิดจากฐานรายได้เป็นฐานของราคาประเมิน
ตัวอย่าง คดีท่องส่งน้ำใต้ทะเลเมื่อปี 2557 ศาลฎีกาตัดสินให้องค์การบริหารส่วนตำบลชนะคดีบริษัทจัดการน้ำภาคตะวันออกซึ่งจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ชื่อว่า “Eat Water” ท่อส่งน้ำใต้ดินลึก 2 เมตรซึ่งปรากฏท่อที่สถานีจ่าย นำไปสู่ประเด็นที่ว่าจะประเมินทั้งใต้ดินโดยถือว่าเป็นสิ่งปลูกสร้าง ดังนั้นหลักคิดคือสิ่งปลูกสร้างตามหลักกฎหมายใหม่นั้นสิ่งปลูกสร้างจะเป็นอะไรได้บ้าง เช่น สิ่งปลูกสร้างต้องโผล่เหนือดินหรือไม่
ตัวอย่าง สิ่งปลูกสร้างอยู่เหนือผืนดินได้หรือไม่ ปรากฏในคดีตู้โทรศัพท์สาธารณะที่นำมาวางทั่วพื้นที่กรุงเทพมหานคร โดยที่ถูกเรียกเก็บภาษีนับพันตู้
ตัวอย่าง สนามกอล์ฟต้องเสียภาษีโรงเรือนเฉพาะ Club House หรือจะต้องเสียทั้งแปลง เนื่องจากที่ดินดังกล่าวได้ใช้ประโยชน์ต่อเนื่องจากโรงเรือน ดังนั้น จึงต้องเสียภาษี แต่อย่างไรก็ตามกฎหมายใหม่นั้นกำหนดให้สนามกอล์ฟเป็นสนามกีฬาซึ่งมีการบรรเทาภาระภาษี
สิ่งดังกล่าวข้างต้นนี้จะถูกนำมาพิจารณาในหลักคิดสำหรับภาษีใหม่หรือไม่ ดังนั้นจึงย้อนอดีตก่อน
ในปี 2563 กฎหมายภาษีใหม่ใช้บังคับแต่ภาษีเก่าที่ผู้มีหน้าที่เสียภาษีค้างจ่ายหรือเสียไม่ถูกต้องยังคงต้องมีหน้าที่เสียภาษีอยู่ ดังนั้น หากไม่ดำเนินการให้ถูกต้องก็ยังคงอยู่ในอายุความตามกฎหมาย
นอกจากนี้ กฎหมายลูกที่จะต้องมารองรับนั้นยังประกาศใช้บังคับไม่ครบจึงก่อให้เกิดคำถามในหลาย ๆ เรื่อง
จากที่กล่าวมาข้างต้นจึงอาจกล่าวได้ว่า ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้นเป็นภาษีที่มีผลดังนี้
- ทางจิตวิทยา หากอัตราภาษีสูงจะเกิดการต่อต้าน ทั้งนี้หากพิจารณาจะพบว่าอัตราภาษีเชิงพาณิชย์นั้นคิดร้อยละ 1.2 ซึ่งตามกฎหมายภาษีโรงเรือนเดิมนั้นคิดร้อยละ 12.5 ดังนั้น ในเบื้องต้นจึงอาจจะมองได้ว่าไม่ได้เสียภาษีมากเพราะลดลงจากเดิมเกือบ 10 เท่า แต่อย่างไรก็ตามเนื่องจากฐานภาษีมีการเปลี่ยนแปลงโดยไม่ได้จัดเก็บจากรายได้แต่จัดเก็บจากราคาประเมินซึ่งมีการปรับขึ้นทุก ๆ 4 ปี ดังนั้นในเชิงจิตวิทยาจึงไม่รู้สึกว่ามีการต่อต้าน
- การผลักลักดันให้เจ้าของที่ดินใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพ เพราะว่าที่ดินในอดีตไม่มีต้นทุนดังนั้นการที่คนเก็งกำไรโดยถือที่ดินเอาไว้เมื่อเจอภาษีจึงพยายามขายที่ดิน
ฉะนั้น ภาษีที่นี้นอกจากจะเป็นภาษีทางจิตวิทยาแล้วยังเป็นภาษีที่มีผลบังคับหรือลงโทษหากผู้เป็นเจ้าของใช้ประโยชน์อย่างเต็มที่ซึ่งการลงโทษนี้เป็นการลงโทษโดยกฎหมายและการลงโทษโดยทางเศรษฐกิจกล่าวคือการที่ถือครองที่ดินจำนวนมากโดยไม่ได้ทำประโยชน์นั้นย่อมต้องหาเงินมาเพื่อที่จะจ่ายภาษีที่เป็นไปตามที่ตั้งและพื้นที่นั้น ๆ ทั้งนี้ ผลการกระทบจากกฎหมายนี้จะก่อให้เกิดปรากฏการที่ดังนี้
- ที่ดินจะกลายเป็นพื้นที่เกษตรกรรม ทั้งนี้ การจัดเก็บภาษีในแรกเริ่มจะมีลักษณะเป็นเชิงสัญลักษณ์เพื่อลดการต่อต้านซึ่งผู้จ่ายภาษีมักจะคิดว่าเมื่อจ่ายภาษีไปแล้วไม่ได้สิ่งตอบแทบ แต่อย่างไรก็ดีนั้นสิ่งตอบที่อาจจะได้มาโดยทางอ้อมในรูปแบบของบริการสาธารณะ นอกจากนี้ ในการแก้ไขปัญหาพื้นที่การเกษตรนั้นจะเป็นการกำหนดพื้นที่เป็นเขตในการเพราะปลูกโดยที่นิติบุคคลก็สามารถที่จะทำการเกษตรกรรมได้
- ผลกระทบอีกประการหนึ่งก็คือ บุคคลที่ถือครองที่ดินเป็นจำนวนมากก็จะไม่เก็บที่ดินไว้ในชื่อตัวเองแบบเดิมอีกต่อไป เพราะว่าจะต้องเสียภาษีรายปีโดยที่สามารถคำนวณได้ ทั้งนี้ การที่นิติบุคคลถือครองที่ดินแล้วจ่ายค่าภาษีสามารถนำมาหักเป็นรายจ่ายของนิติบุคคลได้ แต่หากเป็นกรณีบุคคลธรรมดามาหักลดหย่อนภาษีหรือมาเป็นรายจ่ายไม่ได้ ในอดีตนั้นได้มีการโอนบ้านเป็นของนิติบุคคลโดยจะเสียภาษีป้ายและภาษีบำรุงท้องที่ แต่ในกรณีภาษีใหม่นี้สภาพบ้านอยู่อาศัยจะไม่ใช่บ้านอยู่อาศัย นอกจากหนี้การที่มีบ้านหลาย ๆ หลังภาษีดังกล่าวยังก่อให้เกิดการการเทขายบ้านหรือการนำไปปล่อยเช่าซึ่งจะนำมาสู่ประเด็นของของการเสียภาษีบำรุงท้องที่และภาษีบุคคลธรรมดาให้ถูกต้อง การที่กฎหมายให้มอบอำนาจให้แก้ท้องถิ่นในลักษณะที่เป็นคณะกรรมการที่สามารถพิจารณาตรวจสอบได้ดีในการพิจารณาว่าการจัดเก็บภาษีบ้านที่อยู่อาศัยหรือที่ปล่อยเช่า นอกจากนี้สอดคล้องกับแนวโน้มที่ผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ผลิตที่พักอาศัยขนาดใหญ่
ในประเด็นต่อมา แนวโน้มที่ที่ดินของเอกชนนั้นจะยินยอมให้ราชการใช้โดยจะต้องอยู่ในพื้นที่ของ อปท. เท่านั้น ทั้งนี้ แนะนำว่าควรจะมีบันทึกข้อตกลงระหว่างหน่วยงานราชการกับเจ้าของที่ดินเพื่อป้องกันไม่ให้เกิดปัญหาข้อพิพาทที่ดินสาธารณะ ทางภาระจำยอม
ในประเด็นต่อมา ผลกระทบที่คิดว่าจะเกิดแก่ที่ดินที่อยู่ในชื่อบุคคลจะถูกโอนเข้าไปเป็นชื่อนิติบุคคลให้เป็นเจ้าของซึ่งจะต้องวางแผนเนื่องจากการโอนให้แก่นิติบุคคลถือได้ว่าเป็นการโอนขายให้แก่นิติบุคคลมีค่าภาษีและค่าธรรมเนียมที่ต้องจ่าย ณ วันจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ดังนั้น ที่ดินไม่ใช่เพียงสินทรัพย์เท่านั้นแต่ยังภาระด้วย ฉะนั้นในการวางแผนภาษีจึงเป็นเรื่องสำคัญ โดยการวางแผนในทางแนวนอนด้วยหรือกรณีที่เจ้าของถึงแก่ความตาย กล่าวคือ การโอนที่ดินให้แก่บริษัทจำกัดแทนที่จะให้เป็นมรดกที่จะต้องเสียภาษีการโอนโดยมาถือครองหุ้นบริษัทดังกล่าวแทนและแม้ว่าหุ้นจะตกเป็นมรดกก็ตามแต่ราคาหุ้นในบริษัทเมื่อเปรียบเทียบกับราคาที่ดินที่มีการปรับทุก 4 ปีนั้นจึงต่างกันและนอกจากนี้ยังสามารถกำหนดราคาหุ้นได้ง่ายกว่าคือบริษัทขาดทุนหุ้นตกหากได้กำไรสูงก็จ่ายปันผลจะทำให้มูลค่าหุ้นสูงได้
ในประเด็นต่อมา เรื่องสัญญาที่เกี่ยวกับการเช่าซึ่งแต่เดิมแยกออกเป็น 3 สัญญา แท้จริงแล้วเป็นสัญญาเช่าแจะถูกแบ่งเป็นสัญญาเช่าร้อยละ 30 สัญญาบริการร้อยละ 40 สัญญาเช่าเฟอร์นิเจอร์ร้อยละ 30 แทน ซึ่งแต่เดิมการเก็บภาษีบำรุงท้องที่จะคิดเฉพาะสัญญาเช่าเท่านั้น ในปี 2563 จึงนำไปสู่คำถามว่ามีความจำเป็นอีกหรือไม่ในการแยก เนื่องจากค่าเช่าจะคิดจากมูลค่าทรัพย์สินแทน และการแยกจะต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่ม แต่หากรวมกันเป็นสัญญาเช่าจึงทำให้ภาษีมูลค่าเพิ่มที่จะต้องจ่ายทุกเดือนหายไป กรมสรรพากรจะต้องดำเนินการตรวจสอบแน่นอนจึงต้องอธิบายว่า “เป็นการปรับโครงสร้างสัญญาตามกฎหมายใหม่” ดังนั้น หากธุรกิจให้ใช้สัญญาสำเร็จรูปให้การให้เช่าจึงควรต้องพิจารณาในการแก้ไขสัญญาตามกฎหมายใหม่ด้วยเนื่องจากการประกาศใช้กฎหมายใหม่จะกระทบต่อโครงสร้างสัญญาและโครงสร้างของภาษี
ในประเด็นต่อมาคือเครื่องในการจัดการที่ดิน ซึ่งมีรายละเอียดดังนี้
- ตรวจสอบที่ดินเพื่อให้รู้ข้อมูลเกี่ยวกับที่ดินนั้น ๆ
- จัดกลุ่มที่ดินเป็นกลุ่มที่อยู่อาศัย ในเมือง เกษตรกรรม หรือกลุ่มไม่รู้จะทำอะไร ซึ่งที่ดินที่ไม่รู้จะทำอะไรนั้นสามารถแบ่งเป็นกลุ่มดังนี้ กลุ่มแรกไม่ขายนั้นจะต้องแน่ใจว่าไม่ขาย กลุ่มที่สองขายแน่นอน กลุ่มที่สามคือรอการพัฒนาซึ่งต้องอาศัยความรู้ในการพัฒนาและการเวนคืน ทั้งสามกลุ่มนี้ให้โอนเข้าบริษัทให้หมดโดยไม่ต้องชำระเงินเนื่องจากกฎหมายบริษัทของไทยนั้นสามารถชำระทุนได้ 3 วิธี คือ เงินสด แรงงาน หรือทรัพย์สินอื่น ดังนั้น จึงเอาที่ดินมาชำระค่าหุ้นของบริษัท ที่สำคัญงบบัญชีของบริษัทสำคัญที่งบดุล
- การเอาที่ดินมาชำระค่าหุ้นจะเกี่ยวข้องกับกระทรวงพาณิชย์และกรมที่ดินเพราะจะจดทะเบียนที่ดิน แต่อย่างไรก็ตามการขายที่ดินให้แก่บริษัทนั้นจะต้องเสียภาษีโดยใช้ราคาประเมินราชการเป็นฐาน ทั้งนี้ การเสียภาษีเงินได้จากการขายที่ดินนั้นให้คิดจากราคาประเมินแต่กฎหมายดังกล่าวกำลังจะถูกแก้ไขโดยเปลี่ยนมาเป็นให้ใช้ราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินกับราคาที่ซื้อขายจริงซึ่งจะส่งผลกระทบต่อวงการอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มพัฒนาที่ดินที่อาศัยซื้อที่ดินราคาถูกเพื่อพัฒนาก่อนขายออก
- กลุ่มที่อยู่อาศัยไม่เอาเข้าบริษัทแต่กลุ่มอื่นให้นำเข้าบริษัทให้หมดโดยแยกบริษัทเป็นกลุ่ม ๆ เพื่อลดความเสี่ยง
- กรณีที่มีการชักชวนให้ร่วมลงทุนในบริษัทร่วมทุนโดยเอาที่ดินมาลงหุ้นซึ่งจะให้เจ้าของถือหุ้นร้อยละ 80-90 และให้ผู้ชักชวนนั้นถือหุ้นร้อยละ 10-20 ซึ่งไม่ได้ลงเงินจริงหรือที่เรียกว่า “หุ้นลม” ทั้งนี้อย่ารีบปฏิเสธโอกาสและอย่ารีบตอบตกลงแต่ให้ใช้วิธีการตกลงโดยมีเงื่อนไขคือการให้เช่าที่ดินระยะยาวเพื่อป้องกันการทะเลาะในภายหน้าเพื่อให้เจ้าของที่ดินยังคงเป็นเจ้าของตามเดิม
ในกรณีการโอนที่ดินให้แก่บริษัทที่ตั้งใหม่หรือมีอยู่แล้วก็ได้ซึ่งจะไม่มีหนี้ค้างค่าที่ดินกรรมการและไม่กู้เงินกรรมการเพราะว่าได้ใช้ที่ดินชำระเป็นค่าหุ้นนำไปสู่ประเด็นที่คิดนั้นใช้ราคาอะไร เนื่องจากกฎหมายปัจจุบันให้ใช้ราคาประเมินราชการภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาแต่สามารถใช้ราคาตลาดก็ได้นำไปสู่ปัญหาที่ตามมาหากใช้ราคาคาตลาดจะใช้ราคาใด หากคิดเองหรือฟังมาจะเป็นเรื่องที่อันตรายมากหากเพราะหากสมมติว่าราคาประเมินอยู่ที่ 40 บาท ราคาตลาดอยู่ที่ 100 บาท แต่ขายราคา 1,000 บาท ให้แก่บริษัท จะทำให้ท้ายที่สุดการที่บริษัทขายจะเป็นกรณีของการขายขาดทุน
การดำเนินการที่ถูกต้องนั้นจะต้องหาราคาตลาดโดยจ้างบริษัทประเมินที่ธนาคารใช้โดยสอบถามธนาคารแล้วดำเนินการจักเก็บแบบประเมินรายงานการเงินแนบบัญชีงบการเงินเพื่อที่จะได้มีหลักฐานอ้างอิง เพื่อให้เกิดความสอดคล้องกันแม้ว่าราคาที่ดินตามประเมินจะต่ำ แต่ว่าในรายงานงบดุลนั้นจะใช้ราคาประเมินตามท้องตลาดที่มีหลักฐานอ้างอิง
ในประเด็นต่อมา วิธีการในการจัดการทรัพย์สินที่ถูกต้องตามกฎหมาย ตามหลักการบัญชีและกฎหมายภาษี กล่าวคือ ที่ดินขายออกจากบุคคลธรรมดานั้นจะต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ และค่าธรรมเนียมการโอนร้อยละ 2 การที่จะไปตกลงกันโดยการซื้อขายราคาประเมินแต่จ่ายส่วนต่างภายนอกเช่นว่านี้เป็นการหนีภาษีและถือว่าเป็นการฟอกเงินฉะนั้นวิชามารหรือวิธีคิดในอดีตจะต้องเปลี่ยนแปลง
การที่ใช้ที่ดินเพื่อให้เช่าเป็นที่นาก็จะมีกฎหมายการเช่านาที่เรียกว่าพระราชบัญญัติการให้เช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม 2524 โดยกำหนดว่าหากเจ้าของจะขายจะต้องให้สอบถามผู้เช่าก่อนโดยให้สิทธิในการซื้อเป็นคนแรกและราคาที่เหมาะสมโดยเสนอให้แก่ประธานให้เช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมแต่ล่าช้า เจ้าของที่นาจึงขายที่ดินโดยละเลยกระบวนการ ศาลฎีกาตัดสินให้ชาวนาชนะคดีทั้งหมด แต่อย่างไรก็ตามการให้เช่าปลูกกล้วย มะพร้าว หญ้าเลี้ยงสัตว์ ขุดบ่อเลี้ยงปลา นั้นไม่ใช่การเช่าที่นา หรือเช่าพืชไร่ที่เป็นพื้นใช้น้ำน้อยหรือเก็บเกี่ยวได้ครั้งเดียวโดยมีคำนิยามความหมายเฉพาะการนำเอาพจนานุกรมมาบังคับใช้จึงไม่ได้ ดังนั้น อ้อย ข้าวโพด มันสำปะหลัง สัปปะรด ซึ่งเป็นพื้นที่ใช้น้ำน้อยและเก็บเกี่ยวได้ครั้งแรกในรอบ 12 เดือน
คำถามเพิ่มเติมจากผู้ดำเนินรายการและผู้เข้าร่วมการสัมมนา
คำถาม (1) : ภาษีตัวใหม่อัตราภาษีนั้นค่อนข้างต่ำดีหรือไม่ และในการบรรเทาภาษีในกลุ่มบ้านที่พักอาศัย เกษตรกรรม นั้นดีหรือไม่และจะสามารถบรรลุวัตถุประสงค์ทางภีได้หรือไม่
ศาสตราจารย์วิริยะ นามศิริพงศ์พันธุ์ : ภาษีบ้านเราควรปรับปรุง โดยที่ภาษีที่ดินว่างเปล่านั้นคงไม่เสียภาษีถึงอัตราร้อยละ 3 เพราะว่าไม่ได้ดูประกอบกับกฎหมายที่ดินเนื่องจากหากที่ดินที่ทิ้งไว้รกร้างว่างเปล่าเกิน 10 ปีนั้นรัฐจะเพิกถอนโฉนด ส่วนที่ดิน น.ส. 3 กำหนดแค่ 5 ปีเท่านั้น ฉะนั้นคนในท้องถิ่นที่จะถูกเก็บภาษีก็อาจปล่อยที่ดินให้รกร้างว่างเปล่าไม่ควรจัดเก็บภาษีแต่ควรร้องเพื่อเพิกถอนเอกสารสิทธิ์เพื่อนำเอาที่ดินมาเป็นของท้องถิ่น เพราะฉะนั้นต้องพิจารณาประกอบประมวลกฎหมายที่ดิน หากไม่ทำตามนี้หากจะเก็บถึงอัตราร้อยละ 3 อาจจะต้องใช้เวลาถึง 18 ปีเป็นอย่างน้อย นอกจากนี้แท้ที่จริงอัตราร้อยละ 3 ควรจะจัดเก็บไม่เกิน 10 ปีไม่ควรเกินกว่านี้เพราะว่าการเก็บเกินอาจจะเข้าประเด็นการละเว้นดังนั้นควรจะเพิกถอนเอกสารสิทธิ์ให้มาเป็นส่วนท้องถิ่น เพราะฉะนั้นจึงควรต้องระวังเรื่องเรื่องของการรกร้างว่างเปล่าแม้มีการเก็บภาษีก็ตามแต่อาจจะถูกเพิกถอนเอกสารสิทธิ์ได้เพราะการจัดเก็บภาษีจะเป็นหลักฐานที่ดี
นอกจากนี้ในประเด็นเรื่องค่าอากรนั้นควรจะเก็บควรใช้ฐานราคาประเมินเพื่อเปิดโอกาสให้คนแสดงราคาซื้อขายที่แท้จริงเพื่อประโยชน์ในการกำหนดราคาซื้อขายในอนาคต เนื่องจากบุคคลธรรมดานั้นเกิดความเสียดายจึงซื้อขายในราคาประเมินซึ่งตรงกันข้ามกับนิติบุคคลที่จะต้องซื้อขายในราคาที่แท้จริง นอกจากนี้กรณีที่เงินสดของนิติบุคคลมากกว่าที่ระบุในทางบัญชีวิถีทางที่ใช้แก้ไขคือการฟอกเงินโดยการซื้อที่ดินราคาประเมินโดยซื้อราคาสูงส่วนต่างนั้นจ่ายภายนอกแต่ระบุในบัญชีเป็นราคาประเมินเนื่องจากการฟอกเงินโดยวิธีการซื้อที่ดินเป็นวิธีการที่ง่าย ดังนั้นจึงพยายามชี้ให้เห็นว่าหากทุกอย่างเป็นราคาประเมินหมดทุกคนก็พร้อมที่จะแสดงราคาที่แท้จริงในการซื้อขายที่ดินเพื่อประโยชน์ในการประเมินราคาที่ดินที่ดีแม่นยำและถูกต้อง
ในประเด็นต่อมาเรื่องอัตราภาษีทีกำหนดสูงไว้นั้นก็ไม่ได้เสียหายเพราะว่าอัตราที่เริ่มเกิดจากพระราชกฤษฎีกาและส่งไม้ต่อให้แก่ อปท. และสามารเพิ่มได้หากท้องถิ่นยินยอมและจะมีผลหากการเก็บในอัตราสูงก็จะส่งผลต่อการเลือกตั้งท้องถิ่น ดังนั้นการเปิดโอกาสให้ท้องถิ่นจึงไม่มีข้อเสีย รวมทั้งการให้อำนาจยกเว้นนี้ควรจะให้อำนาจท้องถิ่นในการยกเลิกได้เพราะว่ามันกำหนดไว้ต่ำจึงสมควรให้อำนาจในการยกเลิกเลิกข้อยกเว้นเพื่อให้ฐานสูงขึ้น ดังนี้จึงเป็นการให้อำนาจที่ท้องถิ่นสามารถดึงอัตราภาษีให้สูงขึ้นได้เพื่อเป็นประโยชน์แก่ท้องถิ่นเพราะว่าพระราชกฤษฎีกาเท่านั้นที่จะกำหนดอัตราซึ่งต่ำมากจึงเป็นเรื่องความสามารถของท้องถิ่นที่จะชักจูงให้คนในพื้นที่เสียภาษีได้ต่างหาก ทั้งนี้ หากเปรียบเทียบกับต่างประเทศที่ให้อำนาจแก่ท้องถิ่นและท้องถิ่นได้ชักจูงประชาชนให้เสียภาษีในอัตราที่สูงขึ้นโดยอ้างว่าเอามาพัฒนาการศึกษา เมื่อการศึกษาดีคนต่างท้องถิ่นก็อยากมาเข้าศึกษาก็ต้องเสียเงินเนื่องจากไม่ใช่คนในท้องถิ่นซึ่งช่วยพัฒนาทรัพยากรมนุษย์ดีขึ้นโดยเฉพาะศูนย์เด็กเล็ก
คำถาม (2) : ประเด็นเกี่ยวกับภาษีลาภลอยที่ควรจะได้มีการจัดเก็บภาษีที่ได้รับประโยชน์จากการลงทุนของรัฐ หากมีการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแล้วมีความจำเป็นที่จะต้องเก็บภาษีลาภลอยแรงต่อต้านจะเพิ่มมากขึ้นหรือไม่
นายชุมพล สุวรรณกิจบริหาร : กระบวนการของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้มีการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญอีกประการก็คือว่า ในระบบเดิมนั้นเจ้าของที่ดินและโรงเรือนมีหน้าที่จะต้องไปยื่นประเมินโดยท้องถิ่นประเมินและส่งใบประเมินไปดังนั้นกฎหมายจึงออกแบบการจัดทำบัญชีสำรวจที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ฉะนั้นในปัจจุบันได้มีการออกสำรวจที่ดินว่ามีสิ่งปลูกสร้างอะไร มีเนื้อที่เท่าไหร่และใช้ประโยชน์อย่างไร โดยอิงเอกสารที่ดินที่ราชการมีอยู่ก่อนแล้วจึงดำเนินการออกสำรวจดังนั้นเจ้าของหากมีเอกสารที่เป็นประโยชน์ต่อการสำรวจก็พึงมอบให้เจ้าหน้าที่เช่นแบบการก่อสร้างอาคารเป็นต้น กระบวนการนี้เป็นสิ่งสำคัญโดยหากสำรวจแล้วจะปิดประกาศต่อสาธารณะโดยไม่ระบุชื่อเจ้าของเพื่อให้เกิดประชาชนมีส่วนร่วมในการตรวจสอบและผู้เสียภาษีก็จะได้รับเอกสารเพื่อตรวจสอบ โดยบัญชีจะนำไปคำนวณเพื่อเสียภาษี หากไม่เห็นด้วยให้ดำเนินการคัดค้านภายใน 30 วัน กระบวนการต่อมาจะเป็นการคำนวณภาษีและเรียกเก็บภาษีเจ้าหน้าที่ท้องถิ่นจะไม่สามารถพลิกแพลงอะไรได้เพราะจะถูกกำหนดจากราคาประเมินได้ฉะนั้นหากไม่คัดค้านฐานก็จะทำให้เกิดการคัดค้านน้อย สะท้อนการลดขั้นตอนและดุลพินิจเจ้าหน้าที่ลง นอกจากนี้ใบประเมินภาษีจะได้รับในเดือนกุมภาพันธ์โดยจะต้องภายใน 30 เมษายน ซึ่งการคัดค้านการอุทธรณ์ไม่เป็นการทุเลาการชำระภาษีดังนั้นจะต้องจ่ายก่อนหากส่วนท้องถิ่นมีหน้าที่ต้องคืนจะคืนส่วนที่เกินพร้อมดอกเบี้ยแต่หากผู้มีหน้าที่ไม่เสียภาษีจะต้องจ่ายเบี้ยปรับและเงินเพิ่ม เพราะฉะนั้นจะต้องชำระภาษีและคัดค้านหรืออุทธรณ์ภาษีไว้แต่ต้น
กระบวนการคัดค้านฐานภาษีได้ 3 ครั้ง คือเจ้าหน้าที่ประเมินภาษีท้องถิ่น หากไม่พอใจให้คัดค้านไปที่คณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์ภาษีประจำจังหวัด หากไม่พอใจเป็นหน้าที่ของศาลเป็นที่สิ้นสุด หากระหว่างนี้ไม่มีการชำระภาษีนั้นเบี้ยปรับเป็นสิ่งที่ควรต้องคำนึงซึ่งมีอัตรา 3 ประการคือ ร้อยละ 10, 20 และ 40 และเงินเพิ่มร้อยละ 1 ต่อเดือน กล่าวคือ หากไม่จ่ายจะมีเบี้ยปรับร้อยละ 10 แต่เมื่อท่านได้รับหนังสือแจ้งเตือนแล้วเบี้ยปรับจะคิดร้อยละ 20 และหากล่วงเลยกำหนดในหนังสือเตือนจะคิดเบี้ยปรับร้อยละ 40 ทั้งนี้ เนื่องจากภาษีบำรุงท้องที่แต่เดิมนั้นไม่ถูกคิดว่าเป็นภาระหน้าที่จึงทำให้เกิดการไม่สนใจที่จะต้องเสียภาษีเพราะเบี้ยปรับน้อย ประกอบกับการที่รัฐมีระยะเวลาน้อยในการจัดเก็บเพียง 5 เดือนที่จำนำเงินเหล่านี้ไปพัฒนาประเทศดังนั้นจึงต้องการให้รัฐได้เงินเหล่านี้ไปนอกจากนี้ ทุกเดือนมิถุนายนท้องถิ่นจำดำเนินการแจ้งรายชื่อบุคคลที่ค้างชำระภาษีให้แก่กรมที่ดินเพื่อที่จะให้กำเนินการระงับการจดทะเบียนนิติกรรมกับที่ดินแปลงนั้น ๆ ที่คงค้างชำระภาษีอยู่ ฉะนั้นการขายที่ดินแต่เดิมที่ให้ผู้ซื้อไปชำระค่าภาษีเองจึงไม่สามารถใช้ได้อีก อนึ่งหากปรากฏว่าพ้น 90 วันนับแต่วันที่ที่ส่งหนังสือแจ้งเตือนแล้วท้องถิ่นมีอำนาจยึดหรืออายัดเพื่อมาชำระภาษีได้
กระบวนการพิจารณาภาษีที่ดินของคณะกรรมการจังหวัด โดยกฎหมายกำหนดไว้ว่าให้เป็นที่สุด คือ คณะกรรมการวินิจฉัยภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่กระทรวงการคลังโดยปลัดกระทรวงการคลังเป็นประธานและคำวินิจฉัยถือเป็นที่สุดผูกพันท้องถิ่นและกระทรวงมหาดไทย โดยมีกระบวนการดังนี้ เมื่อมีผู้มาปรึกษาคณะกรรมการจังหวัดจึงมีหน้าที่ให้คำปรึกษาแก่ผู้ปรึกษาและให้ส่งแก่กระทรวงมหาดไทยในการจัดเก็บภาษี หากกระทรวงมหาดไทยเห็นด้วยจะประกาศให้ท้องถิ่นอื่นและคณะกรรมการทุกจังหวัดทราบและถือปฏิบัติ หากกระทรวงมหาดไทยไม่เชื่อจะส่งเรื่องไปยังคณะกรรมการวินิจฉัยภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่กระทรวงการคลังเป็นผู้ตัดสินได้ผลวินิจฉัยอย่างไรจะส่งเรื่อกลับไปยังกระทรวงมหาดไทยเพื่อประกาศให้ท้องถิ่นอื่นและคณะกรรมการทุกจังหวัดทราบและถือปฏิบัติ ทั้งนี้ไม่ใช่เรื่องของการอุทธรณ์แต่เป็นเรื่องของการสร้างมาตรฐานในการจัดเก็บภาษี
ทั้งนี้ ภาษีไม่ใช่เครื่องมือที่จะสามารถตอบโจทย์ทุกอย่างได้ เนื่องจากเป็นเครื่องมือในการหารายได้แต่อาจจะแฝงวัตถุประสงค์อื่นไปได้บ้างแต่ไม่ใช่วัตถุประสงค์หลัก เพราะฉะนั้นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจึงได้พยายามสร้างให้สอดคล้องให้เป็นการกระตุ้นให้ใช้ประโยชน์ในที่ดินและให้นำไปสู่ความเหลื่อมล้ำในการถือครองที่ดินได้บ้าง ทั้งนี้อัตราภาษีแต่เดิมนั้นได้มีการเสนอไปสูงกว่านี้แต่ทว่าสภานิติบัญญัติเห็นว่าไม่ควรสูงแต่ให้ถือตามความเป็นจริง และในเรื่องประมวลที่ดินนั้นเป็นเรื่องของราชการที่จะบังคับใช้จึงจะนำไปสู่คำถามว่าหน่วยงานใดจะเป็นผู้ทำหน้าที่เพิกถอนเอกสารสิทธิ์
และในประเด็นสุดท้ายนี้ ว่าด้วยเรื่องของภาษีลาภลอยในเชิงนโยบายได้รับการผลักดันแต่ในทางหลักวิชาการนั้นยังคงมีความขัดแย้งกันอยู่ กล่าวคือ ลาภลอยเป็นกรณีที่รัฐเข้าไปลงทุนสาธารณูปโภคผ่านพื้นที่ของประชาชนทำให้ที่ดินมีมูลค่าสูงขึ้นโดยปริยาย จึงนำไปสู่ส่วนที่จะเก็บส่วนที่เป็นมูลค่าเพิ่มขึ้น ตัวอย่างเช่น ที่ดินมูลค่า 10 ล้านบาท ปรากฏว่ารถไฟฟ้ามีโครงการผ่านที่ดินมูลค่าที่ดินเพิ่มเป็น 20 ล้านบาท จะจัดเก็บส่วนส่วนที่เพิ่มขึ้นจากเดิม เป็นต้น ซึ่งก็มีการต่อต้านที่รุนแรง และในเชิงวิชาการนั้นมีประเด็นถึงการสัดส่วนที่เพิ่มขึ้นได้หรือไม่ เนื่องจากที่ดินแปลงดังกล่าวได้เสียภาษีที่ดินทุกปีและได้รวมมูลค่าที่ดินเข้าไปแล้วเหตุใดถึงต้องเก็บแยก ทั้งนี้ เป็นการมองว่าเจ้าของที่ดินไม่ได้ลงทุนอะไรแต่รัฐเป็นผู้ลงทุนและก่อให้เกิดประโยชน์โดยมูลค่าที่ดินสูงขึ้น
คำถาม (3) : บ้านหลังหลักจะต้องมีชื่อในโฉนดและในทะเบียนบ้าน ถ้าชื่อในโฉนดเป็นชื่อมารดาและจะใช้ชื่อบุตรเป็นเจ้าบ้านในทะเบียนบ้านที่อยู่อาศัยหลักจะได้หรือไม่
อาจารย์ชินภัทร วิสุทธิแพทย์ : บุตรไม่ได้เป็นเจ้าของร่วมหรือเจ้าของเดี่ยว
นายชุมพล สุวรรณกิจบริหาร : เรื่องการใช้สิทธิบ้านหลังหลักโดยที่ทุกคนมีสิทธิ โดยที่เงื่อนไขที่กำหนดไว้ในเรื่องบ้านหลังหลัก คือ ต้องมีชื่อในโฉนดที่ดิน และมีชื่อในทะเบียนในวันที่ 1 ของปีนั้น ๆ เท่านั้น ทั้งนี้ ท่านจะต้องเลือกใช้สิทธิ หากว่ามีบ้านหลายหลังจะต้องเลือกและใช้สิทธิได้แค่ครั้งเดียว ดังนั้น ทุกคนมีสิทธิในบ้านหลังหลัก นำมาสู่คำถามที่ท่านว่าขึ้นอยู่กับว่าในบ้านท่านนั้นมีสมาชิกกี่คน
คำถาม (4) : ที่ดินที่มีข้อจำกัดในการเข้าทำประโยชน์ซึ่ง ณ ปัจจุบันที่ชั้นใต้ดินได้ถูกวางโครงข่ายก๊าซธรรมชาติและพื้นดินได้ถูกวางเป็นแนวเสาไฟฟ้าแรงสูง เพราะฉะนั้นที่ดินจึงไม่สามารถปลูกสร้างโรงเรือนหรือไม่ยืนต้นอะไรได้ กรณีเช่นนี้จะมีข้อยกเว้นหรือผ่อนปรนในเรื่องการทำอะไรได้บ้าง เป็นที่ดินที่อำเภอไทรน้อยโดยที่ดังกล่าวใต้ดินถูกวางท่อก๊าซและพื้นดินเป็นแนวเสาไฟฟ้าแรงสูงที่ดินจึงทำได้แต่ปลูกพืชล้มลุก
นายชุมพล สุวรรณกิจบริหาร : กฎหมายระบุว่าในการยกเว้นตามมาตรา 8 กรณีที่มีกฎหมายอื่นห้ามทำประโยชน์ในที่ดินก็ไม่ต้องเสียภาษี และแม้ว่าที่ดินจะมีเสาไฟฟ้าแรงสูงปลูกสร้างอาคารไม่ได้แต่แต่การทำประโยชน์อย่างอื่นยังทำได้เช่นการทำเกษตรกรรมดังนั้นกรณีนี้อาจจะไม่ตกเป็นที่รกร้างว่างเปล่าแต่ท่านจะต้องใช้ประโยชน์อย่างอื่นแทนภายใต้เงื่อนไข โดยพิจารณาได้ 2 กรณี คือ ถ้าเป็นกรณีห้ามโดยแท้ก็จะไม่ตกเป็นที่รกร้างว่างเปล่าและไม่ต้องเสียภาษี
(กรณีที่ดินอำเภอไทรน้อย) ยังทำเกษตรได้ แต่จะมีผลสะท้อนถึงราคาประเมินของที่ดินแปลงนั้นทันที โดยเกณฑ์การประเมินของคุณวิลาวัลย์ วีระกุล นั้นจะต้องลดลงไปอีก แต่ว่าอย่างไรก็ดีต้องพิจารณาข้อเท็จจริง ซึ่งจะต้องมีกฎหมายห้ามทำประโยชน์ แต่ถ้ายังทำประโยชน์ได้เพียงแต่เช่น ห้ามปลุกอาคารสูง เป็นต้น แต่ราคาประเมินที่ดังกล่าวนั้นจะด้อยลงไปมากเพราว่าการประเมินจะลดลง
คำถาม (5) : ถ้าในกรณีที่ดินรกร้างว่างเปล่าหากมีธุรกิจอพาร์ทเม้นท์และมีที่ดินอีกแปลงหนึ่งมาทำเป็นส่วนกลางคือลานจอดลดแต่ไม่ได้คิดค่าใช้จ่ายยังจะถูกมองว่าใช้ประโยชน์ในทางพาณิชยกรรมได้อีกหรือไม่
นายชุมพล สุวรรณกิจบริหาร : การใช้ประโยชน์ที่ดินมันจะมีอยู่ 4 ประเภทย่อย คือ ทำประโยชน์กับไม่ทำประโยชน์ กรณีไม่ทำประโยชน์จะเป็นที่รกร้าง แต่ถ้าทำประโยชน์จะมี 3 กลุ่ม คือ เกษตรกรรม อยู่อาศัย และอื่น ๆ เมื่อพิจารณาหากท่านไม่ดำเนินการอะไรจะเป็นที่รกร้างท่านจะต้องตอบโจทย์ว่าท่านจะทำอะไรตามมาตรการจูงใจทางภาษี
นางสาววิลาวัลย์ วีระกุล : สำหรับที่ดินที่ถูกประเมินราคา ท่านสามารถตรวจสอบได้ เกณฑ์ที่มีการปรับลดราคาประเมินที่ดิน สำหรับที่ของท่านเมื่อมีการสำรวจปรากฏว่าที่ดินของท่านถูกขุดหน้าดินลงไปเพราะฉะนั้นในการกระเมินตอนแรกจะไม่ใช่กรณีที่ถูกขุดหน้าดินเป็นราคาปกติ ฉะนั้นที่ดินกรณีจะถูกปรับลดลงไปให้เหลือร้อยละ 20-25 ของราคาประเมินที่กำหนด ฉะนั้นท่านจะต้องประเมินที่ของตนเอง ในกรณีต่อมาคือเสาไฟฟ้าแรงสูงแนวเขตของสายไฟฟ้าแรงสูงคิดอยู่ร้อยละ 30 ของราคาประเมินปกติ เพราะฉะนั้นที่มีการสำรวจราคาประเมินที่ดินท่านควรตรวจสอบด้วย
